房地产计量模式变更对企业财务的影响.doc

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1、房地产计量模式变更对企业财务的影响［提要］本文以茂业商业为例，对其投资性房地产计量模式转变对财务影响状况进行研究。通过对比茂业商业投资性房地产2013～2018年以公允价值计量模式和成本计量模式的结果，研究不同计量模式对企业财务状况的影响。并且从资产负债表、利润表、财务指标等方面进行分析。提出投资性房地产公允价值计量模式改进建议，包括政府监管部门要完善相关的准则和制度、投资者要掌握公允价值的性质及对企业价值的影响，企业管理者要对披露的信息负责等。关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；茂业商业目前

2、，在我国现行的会计准则中有两种投资性房地产的后续计量模式：一个是成本模式计量，另一个是公允价值模式计量。近年来，我国房地产的市场价格基本上是要高于历史成本的，采用不同的计量模式显然对公司相关的财务指标会产生影响。因此，有一些企业会通过更改投资性房地产计量模式的方法来进行盈余管理粉饰业绩，这对于企业本身以及投资者都会产生一定的影响。一、投资性房地产及后续计量模式概述6（一）投资性房地产概述。投资性房地产采用成本模式进行后续计量的会计处理类似于固定资产和无形资产，按月计提折旧和摊销，我国大部分的上市公

3、司采用的都是成本模式。成本模式的实用性强，充分考虑了资产的各种消耗，但各种贬值增值难以进行准确的计算，导致数据的真实性不够。在公允价值模式下，不计提折旧和摊销，根据公允价值调整投资性房地产的账面价值，公允价值变动计入当期损益，考虑了资产在未来的收益。（二）现行准则下投资性房地产后续计量模式转换的会计处理1、变更时的处理。投资性房地产后续计量模式的转变应该作为会计政策变更处理，在计量模式变更之时，公允价值和账面价值之间会有一定的差额，将差额调整期初留存收益。企业对投资性房地产的计量模式做出变更，符合

4、会计准则中有关投资性房地产的规定的，应该根据变更日投资性房地产的公允价值编制会计分录：借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值）资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产资产减值准备贷：投资性房地产（转换日原账面余额）盈余公积（也可能在借方）利润分配-未分配利润（也可能在借方）2、变更后投资性房地产以公允价值模式计量的会计处理。在公允价值模式下计量的投资性房地产不计提折旧摊销以及资产减值准备，根据资产负债表日投资性房地产的公允价值对账面价值进行调整，公允价值和账面价值之间会产生差额，进入当期损益，会

5、计分录如下：（1）投资性房地产价格上涨借：投资性房地产-公允价值变动贷：公允价值变动损益（2）投资性房地产价格下跌借：公允价值变动损益贷：投资性房地产-公允价值变动二、茂业商业投资性房地产后续计量模式转变财务影响分析6茂业商业股份有限公司成立于1993年底，公司业务以商业零售为主，近年来，电商的不断壮大和发展对实体零售业形成了巨大的冲击，同样对于茂业商业也产生了巨大的影响，茂业商业自2015年开启外延式发展战略，先后进行4次并购重组，企业的各项财务指标在整合的过程中变差，茂业商业决定在2015年变

6、更投资性房地产的后续计量模式，由成本模式变更为公允价值计量模式，改善相关的财务指标。（一）对资产负债表的影响。投资性房地产属于非流动资产，企业总资产会随着其账面价值的改变而改变。近10多年以来，我国房地产持续增值，一般情况下，投资性房地产在公允价值模式下的账面价值要远大于成本模式下的账面价值，因此，计量模式变更以后，企业账面的资产规模会大幅度的增加。另外，在变更计量模式的同时，投资性房地产在两种模式下的账面价值会产生一定的差额，影响企业的未分配利润等科目。2015年，茂业商业变更投资性房地产后续计

7、量模式为公允价值模式之后，投资性房地产的账面价值有很大程度的增加，在总资产中的占比也有所提高，如表1所示。根据表1中的数据可以得出，2013年-2015年，茂业商业的投资性房地产账面价值一直在上升。2015年，投资性房地产在成本模式计量模式下账面价值为27，097.76万元，变更为公允价值计量模式之后，账面价值达到了143，177.44万元，是成本模式计量的5.28倍，在总资产中的占比了提高到了22.47%，2016年，房地产不景气，公允价值有所降低，在总资产中的比重也有所下降。2017年，房地产

8、市场回暖，公允价值上升，到2018年，投资性房地产在总资产中的占比达到了31.65%。（表1）根据表2中的各项数据可以得出，2015年，茂业商业变更投资性房地产后续计量模式，两种模式计量模式下账面价值产生的差额增加企业的其他综合收益87，566.98万元。并且从2016年开始，企业的其他综合收益一直处于上升的状态，虽然未分配利润在2016年有所下降，但是对比于2015年成本模式下的未分配利润，也是有一定的上涨。因此总体来看公允价值模式对茂业商业投资性房地产的递延所得税负债增多了，但