投资性房地产会计处理变更及对企业财务影响

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1、投资性房地产会计处理变更及对企业财务影响2006年2月15日发布的《企业会计准则2006》明确将投资性房地产定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，强调投资性房地产的单独计量并引入公允价值计量模式。《企业会计准则第3号――投资性房地产》的出台，对客观、公允地反映投资性房地产的价值具有积极意义。但是较之原单一成本模式计量有较大变动，对企业的会计核算带来较大影响。一、投资性房地产确认与初始计量的会计处理投资性房地产只有在符合定义的前提下同时满足以下条件才能予以确认：一是与该投资性房地产有

2、关的经济利益很可能流入企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。[例1]企业于2009年2月5日购入一栋商务办公楼用于对外出租，该商务办公楼的买价为450万元，归属于该资产的相关税费为3万元。以上款项均以银行存款支付。会计处理如下(单位：万元，下同)：9借：投资性房地产――商务办公楼(450+3)453贷：银行存款

3、　453(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。[例2]甲企业为房地产开发公司，于2009年4月以500万的价格购入土地使用权，并以银行存款支付。并于5月1日在该土地自行建造办公楼，并计划完工后用于出租。2010年6月完工并于2010年7月份达到预定可使用状态。在此期间耗费工程物资1200万元，消耗人工费800万元。会计处理如下：购入土地使用权时：借：无形资产――土地使用权　50

4、0贷：银行存款　500领用工程物资时：借：在建工程　1200贷：工程物资　1200计算工人工资时：借：在建工程　800贷：应付职工薪酬　800完工时：9借：投资性房地产　500贷：无形资产――土地使用权　500达到预定可使用状态时：借：投资性房地产　2000贷：在建工程　2000(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增

5、值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，应确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，不确认为投资性房地产。二、投资性房地产后续计量及转换的会计处理现行会计准则规定投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，企业可以任意选择，但是不可以同时采用两种核算模式。成本模式与公允价值模式的不同点如表1所示：[例3]甲公司在2005～2011年的经济活动如下：(1)2005年12月31日，甲公司购置了一栋商业办公楼，买价为1435万，该房产预计使用年限为70年，

6、预计净残值为35万，公司使用直线法计提折旧。9借：固定资产――商业办公楼　1435贷：银行存款　1435(2)2007年1月1日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋商业办公楼出租给乙企业，租期为5年。每年12月31日收取租金30万元，当天即为出租日。甲公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量。2006年计提折旧：(1435-35)÷70=20(万)2007年初出租该房产时：借：投资性房地产　1435累计折旧　20贷：固定资产　1435投资性房地产累计折旧　202008年、2009年每年

7、末收取租金时：借：银行存款　30贷：其他业务收入　30借：其他业务成本　20贷：投资性房地产累计折旧　20(3)2009年初，甲公司所在地有活跃的房地产交易市场，因此甲公司将固定资产的计量模式改为公允价值计量模式，并且市场上同类房地产的市场价格为1460万。借：投资性房地产　1460投资性房地产累计折旧　609贷：投资性房地产　1435盈余公积　76.5利润分配――未分配利润　8.5(4)2009年末，该投资性房地产的公允价值为1400万。借：公允价值变动损益　60贷：投资性房地产――公允价值变动　6

8、0(5)2012年初，甲公司将该商业办公楼出售，售价为1200万，营业税按5％计算，不考虑其他税费。借：银行存款　1200贷：其他业务收入　1200借：其他业务成本　1400投资性房地产――公允价值变动　60贷：投资性房地产――成本　1460借：营业税金及附加　60贷：应交税费――应交营业税　60借：其他业务收入　60贷：公允价值变动损益　60三、投资性房地产核算的财务影响9一是对企业现金流量的影响。在成本计量模式下，现行会计准则和税法的处理基本一致。投