投资性房地产后续计量模式对企业的影响

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1、投资性房地产后续计量模式对企业的影响　　摘要：根据《企业会计准则——投资性房地产》（以下简称《投资性房地产准则》）的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。这两种模式在适用条件、具体核算方法、利润调节、纳税调整以及信息披露等方面都存在较大的差异。采用不同的计量模式必然会对企业带来不同的影响。通过对这些差异进行分析，揭示《投资性房地产准则》的核心内容及其对企业财务状况的影响。　　关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；差异　　　　1适用条件　　《投资性房地产准则》规定对投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，而公允价值模式须满足特定条

2、件时方可选择。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当具备两个条件：(1)有活跃的房地产交易市场；(2)同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产交易市场上取得。另外，如果企业原先按公允价值计量某一投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处置或者变为自用，或企业为以后在正常经营过程中销售而开发之前，仍应一直按公允价值计量。之所以这样规定，主要是考虑到部分企业可能会通过随意变换计量模式达到粉饰财务报表、提供虚假信息的目的。因此这一规定不仅符合可比性原则，又可以在一定程度上防止企业造假。　　2会计处理　　2.

3、1首次执行日　　上市公司对投资性房地产准则在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二,即一部分仍界定为固定资产，按企业会计准则第4号——固定资产准则核算，而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算；原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义，也应将其按《投资性房地产准则》来核算。　　实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有

4、的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断，投资性房地产应当能够单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。　　2.2计提和摊销　　成本计量模式下，需对投资性房地产按期计提折旧或进行摊销，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。采用公允价值模式计量时，不需要对投资性房地产计提折

5、旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。期末当公允价值超过账面价值时，需调增其账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“投资收益”科目；公允价值低于原账面价值时，做相反的处理。　　2.3期末计量　　采用成本模式计量的投资性房地产期末如果发生减值，应进行减值测试并计提减值准备。计提减值准备时，借记“其他业务支出”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。而在公允价值计量模式下，不需计提减值准备，当投资性房地产公允价值下降时(减值)，将减值部分通过“投资收益”科目借方反映，并直接冲减投资

6、性房地产的账面价值即可。　　2.4转换用途　　当有确凿的证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。　　2.5处置时　　对投资性房地产进行处置时，两种计量模式下对处置收入和账面余额的结转处理相同，不同之处有：公允价值模式下需将未确认的转换收益进行调整，从“资本公积”科目转出，转入“投资收益”科目。　　2.6编制合并报表时　　关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产,应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价

7、值,借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧,借记“累计摊销”、累计折旧科目,原已计提减值准备的,借记“无形资产减值准备”、固定资产减值准备“科目,按其账面余额,贷记”无形资产、“固定资产”科目；若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产,应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值,借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额,贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记

8、“资本公积