皇庭国际投资性房地产计量模式变更

《皇庭国际投资性房地产计量模式变更》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、皇庭国际投资性房地产计量模式变更3皇庭国际简介3．1皇庭国际的发展历程深圳市皇庭国际企业股份有限公司(股票代码：000056；200056)是一家集商业、地产、物业为一体的集团化上市公司。公司创建于1983年，成为深圳本地唯一一家零售商业类A+B股上市公司，并获评“中国最大的三百家股份制企业”①。自2010年公司重组以及董事会换届以来，确定了商业地产开发与运营为公司主要业务。公司的发展历程如图3．1所示。从皇庭国际的发展历程来看，在其1983．1985年成立之初，就成立了“深圳融发投资有限公司”，进行房地产开发。可见，皇庭国际涉足房地产市场较早，具有相对成熟地房地产运营经验，这为

2、其2012年的投资性房地产计量模式的变更提供了经验基础。同时，在皇庭国际后续发展过程中，在2009年，全面推出传统零售业后，2010年，全力进军商业地产开发，成功转型为房地产企业。这意味着，皇庭国际与其他传统型企业不同，其投资性房地产的计量模式的选择对企业有着深远的影响。3．2皇庭国际的股东情况2006年1月6日，公司按照2005年12月7日召开的股权分置改革相关股东大会的决议实施股权分置改革方案，股权分置改革方案正式实施之后，深圳市特发集团有限公司持有的股份为2933．8952万股，占总股本的13．28％，原第二大股东马来西亚的和昌父子有限公司持有3026．4192万股，占总股

3、本13．7％成为公司第一大股东。2009年4月公司第一大股东马来西亚的和昌父子有限公司将其持有的本公司30，264，192股B股全部转让给百利亚太投资有限公司，百利亚太投资有限公司成为公司第一大股东。2010年8月初，郑康豪先生通过受让第一大股东百利亚太投资有限公司的股权成为公司第一大股东的实际控制人。截止2014年12月31日，董事长郑康豪先生和其控股的百利亚太、深圳市皇庭投资管理有限公司、皇庭国际有限公司合计持有公司股份55，329，613股，占公司总股本的20．87％。股东持股的详细情况见表3．1。皇庭国际从最初成立之际，隶属于国有资本的第一大股东深圳市特发集团，一直不温不

4、火持有其19．03％的股份，在2006年股权分置改革方案正式实施之后，深圳市特发集团有限公司持有的股份为2933．8952万股，占总股本的13．28％，而后，随着一系列的股权变动，国有资本的代表——深圳市特发集团已经跌落出持股的前十名。从表3．1中可以看出，皇庭国际的主要持股人大多为境外法人，这意味着皇庭国际俨然成为一个外资企业，这导致其会计政策的选择更倾向于采用与国际会计准则类似的会计处理方法。而国际上广泛应用的投资性房地产的计量模式是公允价值计量。所以，在考虑持股股东的情况后，公允价值计量模式是其更为倾向、更加合适的选择。3．3皇庭国际的战略方向皇庭国际在创立之初以零售业务为

5、主，经过十几年的发展，成为大型连锁商场。在零售业发展的过程中，公司旗下的深圳市融发投资有限公司以投资房地产为主营业务，采取了以地保商的发展策略。近年来，因未能有效地把握国内商业发展形势，皇庭国际原有的零售业已逐渐缺乏市场竞争力，在2009年，皇庭国际决定退出传统零售百货业，主力发展购物中心项目。2010年，董事会决定以商业地产开发和商业经营为新的发展战略。在此以后，皇庭国际以商业地产开发为其主营业务，致力于将公司发展成集商业地产开发、运营于一体的大型商业集团。立足深圳，辐射珠三角、面向全国，通过培植管理、资本、市场等方面的优势来发展商业地产，以更高的标准将公司打造成在全中国具有一

6、定影响力的商业地产开发商和商业运营商，将“皇庭国际百货”打造成为全国较强知名度的百货品牌。从皇庭国际转型后的战略方向看出，其退出了传统的零售业市场，全力进军房地产市场，这使得其投资性房地产成为其主营业务，皇庭国际需要根据反映其本期的经营状况的财务数据分析公司的发展前景，从而规划其战略方向。同时，由于投资性房地产占其总资产的比重之大，其不同计量模式会对企业的财务报表有着较大的差异。因此，皇庭国际的企业战略方向直接影响到管理层对于会计政策的选择。3．4皇庭国际的治理模式皇庭国际从成立之初的国企，到现阶段的外资企业，其不同治理主体对其会计政策的选择有着巨大的差异。政府作为宏观经济的调控

7、主体，为企业及其投资者提供了良好的经营环境，同时政府具有强烈的社会责任，在其追求企业为其带来经济利润回馈的同时，其更注重企业经营环境的稳定性，更倾向于选择更加保守稳健的会计政策。而外资投资者作为资本流入者，其不仅是企业产权权利主体，也是企业增值资产的产权权利的主要受益人。同时，在进行资本交易或者产权流动时，投资者必然希望高估企业的净资产或者盈利能力。所以，相对于政府来说，外资投资者更倾向于选择风险较高但收益也随之增高的会计政策。投资性房地产的两种计量模式就分别具有这种不同的特点，