帕尔迪、万科、金地、新鸿基等标杆企业研究

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1、受控文件标杆企业研究报告（讨论稿）2007年11月杭州2内容摘要在战略管理方面，钧涵顾问详细研究了帕尔迪、新鸿基和万科集团的发展战略。在组织管控方面，钧涵顾问详细研究了万科集团、上实城发（上实城市发展投资有限公司）和金地集团的集团管控以及有关房地产业务权责体系设计。美国地域辽阔、房地产市场高度分散的特征与中国相近，帕尔迪的发展代表了美国房地产的发展历史，以史为鉴，参考帕尔迪的战略发展规划，对盾安房产的战略规划制定有借鉴意义。新鸿基以商业住宅和持有型商业地产经营为主，与盾安房产的发展定位相近，其发展模式值得借鉴。万科经历了从学习新鸿基到学习帕尔迪的过程，在跨地域经营、土地储备方式

2、、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及客户关系维护等诸多方面都拥有优秀的能力，其发展战略和组织管控模式都值得盾安房产的借鉴。上实城发采用操作管理型的集团管控模式，总部对下属项目公司采取强管控方式，总部各专业部门很深的介入具体项目操作之中；金地集团在2004年变革之后，采取偏向监控指导的管控模式，将业务操作下放给成熟的区域公司。对比以上两者，在确定盾安房产总部与二级公司的管控定位、划分总部和二级公司的职责边界上，都值得盾安房产借鉴。结合上述各标杆企业的企业发展战略与集团管控案例，可以使盾安房产对这次自身变革的起点和目标有更清楚的认识，并汲取有益的经验以供参考。3目录帕尔迪企业发展战

3、略研究新鸿基企业发展战略研究万科集团企业发展战略与集团管控研究上实城发集团管控研究金地集团集团管控研究41950年-1960年1961年-1970年1971年-1980年二战后，美国政府大力支持房地产建设，1949年，联邦政府公布了“HousingAct”计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅在经济复苏和政策刺激下，房地产业进入快速发展期，需求远大于供应，开工创新高，住房拥有率上升此时的开发区域集中在地方市场，开发的重点是郊区、成片住宅、地区商业中心开发资金由建筑商控制房地产市场开始饱和，1960-1961年，美国房地产行业步入萧条在此阶段，开发商致力

4、于寻找有增长潜力市场，以地区市场为主；开发重点由旧城改造、商业街、新社区/大型商业广场到60年代后期，美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构来促进房地产行业发展，市场趋于平衡开发资金由投资机构控制政府促进房地产金融市场发展，成立了FreddieMac公司，负责房地产抵押证券化运作，提高了消费者的购买能力，到1972年，美国房地产行业又出现了一个小高潮，全国市场开始形成开发重点是郊区写字楼；开发资金由合股经营者控制70年代中后期平衡略有过剩，政府加强了土地的使用控制；开发商争取获得更多用地批准，开发重点是新城区的写字楼及酒店开发资金由开发商和银行控制1981年-1990年1

5、991年-2000年2001年-现在到20世纪80年代，卖方市场逐渐转向买方市场；政府进行金融政策改革并加大了税收开发商关心的是如何避税和选择管理者，开发重点是郊区写字楼；开发资金由专业从事避税投资的投资人/华尔街控制80年代后期，房地产过剩极为明显，开发商加速了对国内其它市场的扩张，地区特色开始形成，开发重点是市中心高档物业开发资金由投资管理机构、银行、国外投资人控制20世纪90年代前期，美国房地产市场处于严重过剩阶段，政府加强了对贷款的控制，开发商关心的是市场风险，并开始跨国发展开发资金由银行专业人士及基金会控制直到90年代中后期过剩状况逐步解缓，政府关心的是住房补贴，开发商

6、注重研究发展战略和风险管理；开发资金由主要财务机构控制整个阶段，房地产开发的重点是智能化多功能物业美国经济迅速增长，2000年以后美国房地产供求基本达到平衡房地产开发各环节都实现了非常专业化的分工政府关心的是新项目的财务影响；开发商致力于跨国扩张；房地产开发的重点是公共基础设施开发资金由主要财务机构控制从美国房地产业50年的发展历程可以看出，房地产业将走上“产业+资本”、“跨区域”和“专业化”的发展道路5美国第一大房地产开发商帕尔迪（PulteHomes）的50年发展历程，也可以折射出美国房地产业周期的演变（1/2）第一阶段：（1950年-1960年初）确定专业化路线第二阶段：（

7、1960年-1969年）第一次地域扩张第三阶段：（1969年-1979年）从家族企业到上市公司二战后，美国政府大力支持房地产建设，1949年，联邦政府公布了“HousingAct”计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅在经济复苏和政策刺激下，房地产业进入快速发展期，需求远大于供应，开工创新高，住房拥有率上升到了20世纪50年代末，第一轮快速增长行将结束。住房拥有率达到顶峰，住房需求迅速饱和1950年，BillPulte在底特律起家，业务主要在底特律郊区