房地产投资与房地产周期.ppt

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1、第4章房地产投资与房地产周期房地产投资分析第4章房地产投资与房地产周期4.4房地产周期运行规律4.3房地产周期的划分4.2房地产周期的类型4.1房地产周期的含义4.6房地产周期的影响因素4.5房地产周期特征4.7房地产周期投资的基本原则24.1房地产周期的含义房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。房地产投资分析34.2房地产周期的类型1．按照供求波动划分(需求周期和供给周期)2．按照波动时间长短划分(1)长周期;(2)短周期;(3)季节周期。3．按

2、照投资角度划分(1)资产生命周期;(2)资产所有权周期;(3)资产组合周期;(4)资本支出周期;(5)资本化率周期;(6)营运支出周期;(7)租金率周期;(8)出租率周期;(9)房地产景气周期。4．按照所在区域范围划分(1)国际房地产周期;(2)国别房地产周期;(3)区域房地产周期。5．按照研究的视角划分(1)房地产经济周期;(2)房地产市场周期。6．按照影响房地产波动的因素划分(1)货币周期;(2)贸易周期。房地产投资分析44.3房地产周期的划分4.3.1房地产周期划分的主要指标(1)商品房价格指标；(2)房地产投资增长率指标；(3)商品房销售额增长率指标；(4)

3、商品房销售面积的增长率指标；(5)建筑面积增长率指标；(6)房地产业从业人员增长率指标。房地产投资分析54.3.2周期指标计算方法(1)单指标法很难准确全面地反映真实情况(2)扩散指数法(DiffusionIndex)DI=扩张指标数/采用指标数缺点：它不能准确地反映波动的幅度(3)合成指数法缺点：可以克服前两者的不足，能较好地反映转折点和波动幅度，但它的指标选择和权重的确定较难。房地产投资分析64.4房地产周期运行规律4.4.1房地产周期运行阶段1．房地产周期的四阶段复苏、繁荣、衰退和萧条四个不同的阶段2．房地产循环的20个阶段房地产投资分析74.4.2房地产周期

4、运行过程(1)复苏与增长阶段。(2)繁荣阶段。(3)危机与衰退阶段。(4)萧条阶段。房地产投资分析8房地产投资分析Diagram复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段1、供给严重过剩；2、需求开始缓慢增长；3、租金上涨；4、空置率达到顶峰。1、供给增加；2、需求疯狂增长，投资、投机和自用需求在短期内叠加；3、租金和房地产价格快速增加。4、空置率达到自然空置率水平。1、供给增加；2、需求结构发生变化，投机需求减少；3、租金和房地产价格由涨转向跌；4、空置率逐步增长达到新的自然空置率水平。1、供给新开工项目减少和停止；2、需求急速下降，自用需求观望。3、租金下降，房地产价格下

5、降；4、空置率达到新的最高点。4.4.3房地产周期运行阶段特征9房地产投资分析4.5房地产周期特征循环性时滞性相似性重复性房地产周期具有以下几个特征104.6房地产周期的影响因素4.6.1宏观经济因素1．经济增长率2．国民收入水平3．宏观经济政策(1)财政政策(2)金融政策4．通货膨胀房地产投资分析114.6.2微观经济因素1．供求关系2．市场信息不对称3．市场主体心理因素4．房地产市场的运行特征5．房地产市场呈现不完全竞争和不完全开放的特征房地产投资分析124.7房地产周期投资的基本原则(1)顺势而为，买涨不买跌。(2)在下降往上升的拐点处购买，而不要在上升往下降

6、的拐点处购买。(3)当政策信号明确时出手。(4)未雨绸缪，逆周期操作。(5)没有只涨不跌的房地产，也没有只跌不涨的房地产。房地产投资分析13ThankYou!