房地产项目全寿命周期投资控制探究

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1、房地产项目全寿命周期投资控制探究　　摘要：国的房地产业在近年来得到了前所未有的发展，同时，市场竞争也逐渐激烈起来。对于房地产开发商来讲，自身竞争能力加强要靠对项目全寿命周期的投资成本的控制来进行实现。粗放式的投资增长方式在经济利益的驱使下对于社会利益和环境利益造成了极大的破坏，造成了环境的严重污染和资源的巨大浪费。实施全寿命周期管理能够有效缓解上述状况，对于市场的发展有很强的适应性，是企业长远发展和国家政策支持的重要要求。主要对房地产业的重要性、房地产项目全寿命周期阶段的划分、投资控制方法等进行了分析。关键词：房地产项目；全寿命周期；定额成本法；全面预算控制；投资控制中图分类号：

2、F83文献标识码：A文章编号：16723198（2013）020109011房地产业在我国国民经济中的重要地位1.1房地产业是我国国民经济的基础性产业7房地产是我国经济活动和文化、科学、卫生、教育等社会活动的基础条件，也是社会经济活动和社会生产的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。2010年我国的房地产开发总投资为48267.00亿元，国内生产总值为397983亿元；2011年我国的房地产总投资为61740.00亿元，国内生产总值为471564亿元，表1为2000年-2011年我国房地产开发总投资与国内生产总值（GDP）年度数据。并且根据国外房地产相

3、关资料显示，2003年美国房地产增加值占国家GDP的11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%。数据来源：l996年-2012年中国统计年鉴。1.2房地产业成为国家财政收入的重要来源7在实施住房商品化政策之后，新建的住宅或者现有的住宅均可以出售。房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（道路、交通、文教、福利事业、卫生）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。据统计，上海市2009年的上半年的财政收入825.5亿元，房地产税收及相关土地收入占全市财政收入的25%左

4、右。我国通过实施土地有偿使用制，充分体现出了国家土地的资产价值。比如：2009年6月中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠路15号地块；2009年9月中海地产公司以70.06亿元拍得上海长风地块。2房地产项目全寿命周期阶段的划分房地产项目的固定生命周期主要是根据房地产的时间限制来决定的。房地产项目正是在一定的时间内来产生、实施并且消亡的，这个过程就是房地产项目的全寿命周期。对于房地产的开发商来讲，房地产项目是建设项目，也是投资项目。所以其对房地产项目全寿命期限阶段划分的标准就有所不同，造成了划分结果也不尽相同的局面。项目的全寿命周期在项目规模和类型上大体可以分为这样几

5、个阶段，项目前期的策划和确立，项目计划和设计，项目施工，项目使用和维护几个阶段，如图1所示：在我国的房地产项目建设和我国基本建设程序的基础上，可以将项目的全寿命周期划分为以下几个阶段：项目前期准备，包括项目建设地点，建议书的提出，项目可行性研究，项目勘察与设计，建前准备工作等；项目建造阶段，及项目施工，竣工检收等；项目运营阶段，即项目的前期准备，维护运营，物业管理，投入使用等工作；废弃物的处理和废弃物拆除等工作。3房地产项目全寿命周期投资成本控制方法7挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法的三个基本参数：计划工作预算费用（简称BCWS），BCWS

6、=计划工作量*预算单价；已完工作实际费用（简称ACWP），ACWP=已完工作量*实际单价；已完工作预算费用（简称BCWP），BCWP=已完工作量*预算单价。挣值法的评价指标：（1）费用偏差（简称CV），CV是指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP；（2）进度偏差（简称SV），SV是指检查日期BCWP与BCWS之间的差异，其计算公式为SV=BCWP-BCWS；（3）费用执行指标（简称CPI），CPI是指挣得值与实际费用值之比，即CPI=BCWP/ACWP；（4）进度执行指标（简称SPI），SPI是指项目挣得值与计划值之比，即SPI=BCWP/BC

7、WS。4房地产项目全寿命周期投资控制4.1项目决策阶段投资控制项目决策阶段三个环节至关重要：一是确定全寿命周期费用最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。本阶段项目主要对于编制投资孤山的项目进行控制。开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数孤山发和资金周转率法等方法来进行估算。然而在房地产开发项目中，投资估算