房地产开发项目寿命周期成本控制探究

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1、房地产开发项目寿命周期成本控制探究【摘要】随着我国'‘十一五”期间工业化、城市化进程的不断推进，大量、大规模的房地产开发项目加速投入建设。当前中国正处在前所未有的投资热潮阶段，将面临着新的发展机遇和激烈挑战。然而，房地产开发建设中仍然存在着能耗水平较高、生产率低下和科技贡献率不足等许多突出的问题，如何分析和控制房地产开发项目寿命周期成本成为现阶段迫切要解决的理论和实践问题。本文引入全寿命周期理论，尝试用一个新的视角来分析和解决困扰房地产项目成本控制的一些问题。将房地产项目的寿命周期划分为决策、设计、施工和使用四个阶段。分析了各阶段成本控制的内容。根据前述分析，从投资

2、决策阶段、设计阶段、施工阶段工和使用阶段探讨了房地产开发项目寿命周期各阶段成本控的具体措施。【关键词】房产开发；成本控制；全寿命周期引言我国的房地产业目前正处在高速发展的黄金时期，巨大的市场机会和激烈残酷的市场竞争并存。近年来，随着中国房地产市场从成长期步入成熟期，房地产企业在中国经济体系中的低位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化［1］。当前在房地产开发项目成本控制中，多数房地产企业只注重建设期间的一次性投资，而较少考虑项目寿命周期全过程的成

3、本。因此改变项目成本控制的理念、关注项目全寿命周期成本、解决诸多成本控制中存在的问题是房地产开发企业赢得市场的一个重要途径。良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地［2］。国内外学者对房产开发项目的成本控制从不同角度都做了相关研究。VacharapoomBenjaoran发现新的ICT技术对于中小型施工企业的成本控制管理来说太过于高端和复杂，并且通过对五个中小型企业成本控制的研究设计了一种结合挣值法和ICT技术的新的成本控制体系。这种体系可以追踪施工企业不同工程的的进度，提高企业的管理水平和效率［3］；Bi1

4、inshao通过从分析实施全面质量管理的措施出发提出了如何提高企业成本控制效率进而加强竞争力［4］；SaadH.Al-Jibouri通过对几种不同的监理机制和效果的研究发现不同的体系对成本控制的结果不同，某些体系能够很好的预测成本控制物资需要，因此施工企业在成本控制中需要针对不同的项目选择监理［5］；王涛站在房地产企业的角度，总结了项目投资决策阶段成本管理的内容和目标，并提出该阶段的四个成本管理要点：土地投标报价、前期准备工作、投资估算和项目经济评价，从而形成对该阶段成本管理的总体认识[6]；张振则强调了设计阶段地产开发项目成本控制的重要性，指出成本控制的重点，分析

5、了当前设计阶段房地产开发项目成本控制现状，并提出相应的对策[7];而房地产开发企业项目成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，其中只占总费用1%的决策阶段对成本控制的影响占到总成本的70%,占2%—4%的设计阶段对成本控制的影响可以达到50%—60%[8],整个管理成本只占总费用的8%—15%[9]。本文引入全寿命周期理论，尝试用一个新的视角来分析和解决困扰房地产项目成本控制的一些问题。1、房地产项目寿命周期的划分寿命周期是指从事物的产生至消亡的整个过程所经历的时间期间。从房地产开发商的视角来看，寿命周期是指房地产项目从创意到

6、建设，直至停产的整个过程。在完整的房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要贯穿全寿命周期成本控制观念，从各个环节出发，建立系统的全局的发展观，从全局的可持续发展的角度对成本实施全程控制。根据基本建设程序，房地产项目寿命周期可划分为以下五个阶段。1.1项目的决策阶段项目的决策阶段是一个项目成功的基础阶段，在决策阶段项目的功能定位、物业类型和项目的档次基本确定，是房地产项目成本形成的基础阶段。而此阶段也往往是被忽视的阶段，由于缺少成本管理的意识和思想，到目前为止，许多人还是认为：决策阶段只是对项目的建设方案进行比较和分析。也恰恰是如此，使项目的可行性研究变成

7、了项目的“可批性”研究。成本管理工作变成了被动的、简单的阶段性控制工作，使房地产项目的成本管理失去了基础和意义。决策阶段发生的的成本属于间接成本，预见性和操作性相对直接成本较差，因此很容易受到忽视［11］。例如上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件,广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上，而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形［10］1.2项目的设计阶段项目的设计阶段根据项目的决策进行方案设计、技术没计和施工图设计，此阶段决定了项目的结构形式和材料设备的选用等，是房地产项目成本具体形成的主要阶段