房地产开发寿命周期成本控制探讨

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1、房地产开发寿命周期成本控制探讨【摘要】成本控制一直是房地产项目管理的重点和难点所在。当前，受到国家对房地产市场调控政策的影响，房地产企业间的竞争不断加剧，房地产开发企业为获得持久的竞争优势，不断提升项目成本管理水平。本文探讨了当前我国房地产开发项目成本控制中存在的问题，并提出了相应的对策。本文引入全寿命周期理论，尝试用一个新的视角来分析和解决困扰房地产项目成本控制的一些问题。将房地产项目的寿命周期划分为决策、设计、施工和使用四个阶段。分析了各阶段成本控制的内容。根据前述分析，从投资决策阶段、设计阶段、施工阶段工和使用阶段探讨了房地产开发项目

2、寿命周期各阶段成本控的具体措施。【关键词】房产开发；成本控制；全寿命周期中图分类号：F293文献标识码：A引言9我国的房地产业目前正处在高速发展的黄金时期，巨大的市场机会和激烈残酷的市场竞争并存。近年来，随着中国房地产市场从成长期步入成熟期，房地产企业在中国经济体系中的低位日益水涨船高，为遏制高房价为社会发展带来的不和谐因素，国家针对该行业相继出台了一系列宏观调控政策来逐步规范地产界的发展，使得房地产开发项目利润趋于平均化和透明化。当前在房地产开发项目成本控制中，多数房地产企业只注重建设期间的一次性投资，而较少考虑项目寿命周期全过程的成本。

3、因此改变项目成本控制的理念、关注项目全寿命周期成本、解决诸多成本控制中存在的问题是房地产开发企业赢得市场的一个重要途径。良好的成本管理控制水平能够保证房产开发企业在激烈的市场中具有很高的抗风险能力和在竞争中立于不败之地。1、房地产开发项目成本控制概述房地产开发项目的成本包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、营销费用、财务费用、税费等诸多方面。房地产项目开发的成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制，它不是简单的某个阶段的费用节约，而应从项目开发的全过程综合的进行考虑，优

4、化企业的资源配置，降低项目的开发成本，最大限度的提高企业的价值。1.1项目的决策阶段9项目的决策阶段是一个项目成功的基础阶段，在决策阶段项目的功能定位、物业类型和项目的档次基本确定，是房地产项目成本形成的基础阶段。而此阶段也往往是被忽视的阶段，由于缺少成本管理的意识和思想，到目前为止，许多人还是认为：决策阶段只是对项目的建设方案进行比较和分析。也恰恰是如此，使项目的可行性研究变成了项目的“可批性”研究。成本管理工作变成了被动的、简单的阶段性控制工作，使房地产项目的成本管理失去了基础和意义。决策阶段发生的的成本属于间接成本，预见性和操作性相对

5、直接成本较差，因此很容易受到忽视。例如上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上，而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形1.2项目的设计阶段项目的设计阶段根据项目的决策进行方案设计、技术没计和施工图设计，此阶段决定了项目的结构形式和材料设备的选用等，是房地产项目成本具体形成的主要阶段，是项目成本管理的关键阶段。1.3项目的施工阶段项目的施工阶段是按设计施工图进行施工，项目实体在此阶段形成。项目的实施阶段工作量大，复杂程度高，持续时间长，存

6、在的变数较多，是进行控制和风险管理的重点阶段。1.4项目的使用阶段9项目的使用阶段包括项目的租售和物业管理。租售情况决定着资金回收是否能够按时按量的完成，资金回收的快慢和多少也是影响项目成本的重要因素。物业管理是影响房地产开发企业品牌的重要因素，也是影响顾客期望价值的重要因素，因此它是项目利润空间的保证，是其核心竞争力的重要组成部分。2、房地产开发项目成本控制策略（一）更新观念，重视成本控制的全过程管理房地产企业要充分关注成本控制的全过程：决策期要进行精确的项目可行性研究和投资估算，做好项目开发定位，设置严谨的投资决策流程，充分考虑项目可能

7、的风险因素，提高项目决策的前瞻性；设计阶段重视方案的优化，可以实行招标和监理制度，并且设置设计费用限额，严格设计方案评审工作，避免工程变更成本；严格实施招投标制度，加强合同责任管理，真正实现成本节约；建设期严格按照设计及计划进行，优化施工顺序，并建立有效地市场信息机制，加强材料采购的标准成本控制，同时保证工程质量，并且强化合同管理，建立施工风险规避及补偿机制；销售阶段要建立一支高效的营销团队，使用灵活的营销手段，可以利用网络开展营销；经营管理阶段要加强对空闲房产的管理，做好与消费者的关系管理，控制售后维护成本。（二）加强各部门的沟通与协调，

8、形成成本管理体系9房地产企业内部要建立起互动的成本管理组织体系，加强企业内部各部门之间的沟通与协调。成本管理部门在保证工作质量的基础上要加强与设计管理部门、营销策划部门和采购管理