房地产开发寿命周期成本控制探析

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1、房地产开发寿命周期成本控制探析目前随着房地产开发企业投资信心的逐渐恢复和我国主要城市商品房可售量的逐渐减少，房地产市场又出现了单边上涨的行情。如何更好地协调和优化房地产开发项目的寿命周期成本，有效提高产品在未来的价值，已迫切成为该行业需要研究的理论和实践问题。与此同时，房地产市场中开发项目成本控制方面也存在着诸多待解决的问题，鉴于此，房地产开发企业的现阶段任务应该是加大开发项目成本的控制力度，促使项目运作各阶段彼此间的相互制约、相互协调,以及相互渗透，从而有效地降低其寿命周期成本，最终达到提高企业整体竞争力的目标。一、我国房地产开发项目的寿命周期及其寿命周期

2、成本(LCC)的结构(-)房地产开发项目的寿命周期概述房地产项目的寿命周期是从项目构思直到最后拆除的生命全周期过程。主要包括：项目立项与策划阶段。项目的立项与策划阶段主要包括项目可行性研究、项目定位确定、产品目标与发展计划的制定。项目实施阶段。第一，前期准备工作阶段，当投资决策已初步确定具体项目的开发地点后，在项目开发建设过程开始前会有多项工作需要进一步开展，其中主要涉及与项目开发全过程相关的各种合同条件的谈判与签约。第二，施工建设阶段，是将开发过程中所涉及的相关所有原材料集合在—个特定的空间和时间点上的全过程。第三，房地产全程营销阶段。营销是房地产开发企业

3、实现利润的关键环节所在，所以不能予以忽视。第四，竣工结算与物业维护阶段。竣工阶段主要包括办理验收手续、竣工资料审查；结算阶段主要包括结算办理、索赔办理、项目后评估；物业维护阶段：维护维修、保修金支付、质量缺陷统计分析等。（二）房地产开发项目的寿命周期成本的构成房地产开发项目的寿命周期成本指在整个房地产开发项目的寿命周期内生产者、消费者以及社会所发生的一切费用。换句话说即为房地产开发项目在其确定的寿命周期内或在预定的有效期内所需要支付的研究开发费、制造安装费、运行维修费、报废回收费等费用的总和。房地产项目的寿命周期成本具体包括：项目启动成本、建设成本、使用成本

4、（物业管理成本、销售成本和维护成本）等。主要包括：项目的启动成本。项目启动成本是业主初期为开发启动房地产项目所需要花费的既定成本，其中包含投资决策成本、土地取得成本、房屋拆迁成本、设计前期与设计相关费用、风险成本、税费等等。在做出相关决定的过程中，业主要利用自身所拥有的专业知识和丰富的经验对其所获得的有效信息进行综合分析，直至项目建成运营后，业主才有可能对项目的启动成本予以收回。项目的建设成本。项目的建设成本是指业主为建设该房地产项目所必须支付的相关成本，其中包括原材料供应的成本、支付给承包商的工程款、变更及索赔成本、税费、公共配套设施建造成本等。项目的使用

5、成本。是指在项目的全部运行周期内会发生大规模的修复、更换及维修成本，这些数据信息则可以从以往的历史数据中予以获取。二、我国房地产开发项目寿命周期各阶段成本控制分析房地产开发项目寿命周期成本控制是项目中非常重要的一个环节，它主要从建造费用和运营及维护费用之间关系分析入手，通过典型的案例分析，剖析传统管理模式对LCC实现过程中所存有的弊端，进而论证房地产开发项目中寿命周期成本控制的必要性所在。其典型性的案例分析如下：美国一家名为VeteransAffairs的(以下简称VA)机构负责着全美国172家医疗供应中心共计2000幢建筑的运营、维护及维修工作，VA机构采

6、用了40年的分析周期以及5%的折现率来进行其寿命周期成本LCC的分析，最后他们发现其运营、维护及维修费用是建造费用的7.7倍。美国相关研究机构采用了25年寿命周期与20%的贴现率对纽约市总建筑面积约为27000□的某多层办公楼群进行寿命周期成本(LCC)分析，研究结果发现，该建筑一次性建造费用占LCC的49.6%,运营及维护费用占LCC的50.4%,具体数据如表1所示。由此可见，以建设成本最小化为目标的项目投资方案放在建筑物生命周期的大环境下并非处于最优状态，还必须同时综合考虑整个项目生命全周期各阶段所发生的相关费用。通过上述案例可知：第一，由于房地产开发项

7、目的类型不同、其运营及相关维护费用的范围界定也存在着差异，同时由于房地产企业开发项目的寿命周期与其贴现率取值的不同等多种因素并行的影响，一次性建造费用运营及其维护费用比例差距较大，运营及维护费用在整个房地产项目运行寿命周期中占据相当大的比重。第二，房地产企业开发项目中决策阶段和设计阶段的成本控制力度较为薄弱。需要新型的成本控制模式出台，而这种新型的成本控制模式即为寿命周期成本控制。最后，由于我国房地产开发项目成本管理着重于工程的施工阶段，致使大部分工程项目因片面追求低建设成本而致运营和维护相关成本费用的大幅度提高，最终导致该项工程的全部生命周期费用花费巨大。

8、因此，应加强寿命周期的成本管理才是最佳的战略性选择。