房地产与房地产投资

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1、第1章房地产与房地产投资房地产发展史西方：不动产或物业英国：总值占全社会2/3美国：占3/4国外已经形成较为完善的发展制度体系，市场繁荣。国内：（1）第一阶段：1949年以前房地产需求膨胀帝国主义入侵使经济得到发展交易活动频繁帝国主义、官僚资本家、买办、军阀、地主及资产阶级拥有畸形（2）第二阶段：1949—1956年特点：房地产发展逐步恢复（整理阶段）（3）第三阶段：1957—1978年社会主义改造（限制阶段）□特点：房地产市场受到限制，发展严重滞后（4）第四阶段：1979—今1979—1993，特点：发

2、展迅速，出现泡沫1993—1998下半年，特点：房地产发展缓慢1998—今，特点：快速发展，较健康稳定。长春市伪满时期的《契约书》中国旧上海面貌中国旧上海面貌解放后上海八十年代外滩90年代的上海外滩上图：90年代武汉下图：97年上海黄浦江两岸90年代末上海街区图今天的上海——夜景图1.房地产与房地产业房地产概念现实中，是指土地和房屋财产的总称。狭义：土地、建筑物及其他地上定着物（构筑物），包括物质实体和依附物质实体的权益。广义：指除上述内容外，还包括如水、矿藏、森林等自然资源。各国对房地产定义各不相同，但

3、也有共同点：都包括了土地和建筑物。（重要组成部分）房地产业1.2.1房地产业的涵义1.概念：指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。2.房地产业的划分（1）联合国标准：1986年《全部经济活动产业分类的国际标准》中，把经济活动分为10大类，其中房地产被列为第8类。（2）我国现行产业分类房地产业属于第三产业第二层次（流通行业和服务业）1.2.2房地产业与其他产业区别（自学）2.房地产存在的形态土地建筑物房地3.房地产的其他名称英语：realestate；realproperty

4、香港等：物业美国、英国、台湾等：不动产2.1房地产特性位置的固定性寿命耐久性价值的双重性价值高大性需求普遍性产权分割性与权益的流动性保值增值性2.2房地产的分类1.按房地产用途分类居住、商业、旅馆、餐饮、金融、信息、办公、工业和仓储、农业、特殊、军用、综合2.按房地产实物形态分类区位不同建筑结构不同建筑层次不同建设标准不同建筑物成新不同3.按房地产开发程度分类生地毛地熟地在建工程4.按房地产权属关系分类国有房产（直管房、自管房、军管房等）、集体所有房产、私有房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产按

5、房地产开发经营内容分类建筑地块房屋房地产服务房地产业经济活动特点区域经济：房地产业是一个区域差异大、级差收益明显的行业。行业特征：房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。投资过程：房地产是一个高投资、高风险的行业。社会经济方面：房地产业受政府政策影响程度大，与法律制度紧密相关的行业。2.3房地产经济学的研究对象1.3.1研究对象房地产业这一领域的经济关系、运行规律和房地产资源的合理利用与有效配置。1.3.2学科性质经济学的分支、房地产经济学科的基础、属于实证经济学范围1.3.3相关学科理论地租地价

6、理论、市场供求理论、产权理论、投资理论、区位理论、资源配置理论、城市化理论、经济周期理论等。1.3.4相关学科土地经济学、城市经济学、住宅经济学2.4房地产经济学研究方法理论联系实际宏观分析与微观分析定性分析与定量分析静态分析与动态分析规范分析与实证分析2.6影响房地产投资的经济因素宏观经济因素（1）货币政策（2）财政政策区域经济因素（1）区域产业（2）产业多样性（3）运输系统与资源2.7房地产建设周期建设前期准备（1）投资机会研究（2）投资项目建议（3）可行性分析（4）投资评估与决策建设实施项目经营