房地产投资论文房地产投资分析论文：房地产投资、投机与泡沫的关系研究

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1、房地产投资论文房地产投资分析论文：房地产投资、投机与泡沫的关系研究摘要:房地产投机是世界各国普遍的商业行为,但是只有当市场上出现非常多的投机行为时,才会引起房地产价格脱离市场基础价格上涨甚至形成泡沫,过度的房地产投机和泡沫经济间有必然的联系。从研究房地产投资、投机与泡沫的内涵为出发点,揭示了经济学中的投资与投机、投机与泡沫的关系,旨在使决策者理性管理、消费者理性消费。关键词:投资;投机;泡沫　　房地产资源的高度稀缺性决定了房地产极易成为投机的对象,房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业,是人

2、们生活必不可少的空间条件和活动基地。房地产业与金融业之间有着密切联系,房地产业的稳定直接关系到金融系统的稳定。有市场就有投机,只要有投机行为存在,就可能存在泡沫。合法的、适度的投机行为能够活跃市场、增加税收,是市场正常运行的滑润剂。而过度投机会打破应有的平衡,引发房价不合理的上涨,甚至引发泡沫。一、研究背景近年来我国房价持续上涨,房地产贷款被大多银行视为优质项目,按揭贷款是各家银行争夺的“良性资产”。我国的金融机构深度参与房地产业的运营,这种深度参与一方面体现在个人住房贷款余额上。　我国个人住房贷款余额

3、自1999年以来逐年上升。一旦大量房屋的变现能力下降,购房者的收入水平下降,抵押风险将转变为银行的不良债权或损失,银行将可能出现流动性风险,进而危害社会经济的发展,美国的次级债危机很深刻地揭示了这一点。房地产开发企业的资金半数以上来自银行贷款,还有一部分由预售收入转变而来,大部分房地产开发企业负债经营的问题较为严重,一旦房地产开发企业的资金链条断裂,银行是最大的受害者。与此同时我国房地产价格增长过快,囤房、囤地、炒房现象严重。房价持续上涨的结果是很多城市的房价已经处于历史最高位,不少城市的普通老百姓已经

4、买不起住房。据统计,2007年5月,全国70个大中城市房屋售价同比、环比均继续上涨,新建商品房、二手房及非住宅商品房上涨幅度均超5%,北京、深圳等5个城市比去年同期上涨10%以上[3]。据中国人民建设银行最新发布的研究报告指出:2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿m2,但实际仅开发完成12.96亿m2,不足购置面积的60%,相当数量的土地被囤积和倒卖[4]。在国民经济运行中,房地产业是一个高度综合性和关联性的行业,也是一个敏感性比较高的行业,随着房地产投机的加剧,大量

5、的资金流入房地产业。大量资金滞留在该行业,既抑制了其他行业的发展,也使社会资源得不到合理的利用,而且金融风险也随之增加。一旦房地产泡沫破裂,银行投入房地产业的钱势必会产生大量呆坏帐,这对国民经济的安全有很大的威胁。20世纪末,海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。海南房地产经过1992年、1993年的泡沫后,狂热而无序的房地产投资造成企业资金被“压死”,民间资金被“套牢”,严重影响了国民经济的发展。当时的房地产泡沫给海南留下了500多万平方米的空置商品房,报建面积1600多万m2的“半拉子”工程以及800多

6、亿的积压资金[5]。这一切阻碍了海南的经济增长。在1992年到1998年之间,全国GDP峰谷落差平均为4个百分点,而海南省为35.9个百分点,大起大落,位居全国之首[6]。如何鉴别、抑制过度投机,让房地产价格回归到理性,尤其是让住宅价格回归到理性,避免出现住房信贷危机、社会危机已成为社会各界普遍关注的大问题。二、投资、投机、泡沫内涵的界定1.投资与房地产投资《辞海》中投资是指“企业或个人以获得未来收益为目的,投放一定量的货币或实物,以经营某项事业的行为”[7]1914。《现代汉语词典》中,投资是“为达到

7、一定目的而注入资金”[8]1375。从这两个概念看投资的内涵覆盖生活的方方面面,如政治投资、感情投资、智力投资、股票投资等等。《简明西方经济学辞典》中投资是“以一定的资金或实物经营某事业或转移于他人作为生产的资本以谋取未来利益的经济行为。投资是社会的、实际的、资本的净增长,不同于日常语言中的‘投资’概念。日常语言中的‘投资’指人们购买一块土地、一张现有有价证券或任何其他财产所有权,只是现有财富的转移”[9]5。《中国房地产投资全书》中“垫支货币或其他资源以获得价值增值手段或非营利性固定资产的经济活动过程

8、,在经济学上称为投资”[10]。经济学大师凯恩斯在《就业、利息和货币通论》写道:“现行投资的意义必定是现行的生产活动对资本设备造成的递增的价值”[11]。从以上定义可以看出在现实生活中投资的含义非常丰富,但经济学中的投资是指能够直接带来社会财富净增长的经济行为。房地产投资是能够直接带来社会财富净增长的经济行为,也就是说房地产开发投资属于经济学中的投资。房地产开发投资指一般指房地产开发企业(即开发商),以赢利为目的投资开发房地产项目,从立项、