房地产投资分析论文--有关外资投资房地产的法律分析

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1、有关外资投资房地产的法律分析本法律分析基于如下规范性文件：　　1.关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）（以下简称“171号文”）　　2．《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔2006〕47号）（以下简称“47号文”）　　3.《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函［2007］50号）（以下简称“50号文”）　　4.《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号2007年7月10日

2、)（以下简称“130号文”）　　5.外商投资产业指导目录（2007年修订）（国家发展和改革委员会、商务部令[2007]第57号）　　外资投资房地产的法律问题　　一、外资的进入　　根据171号文的规定：境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。　　同时171号文的规定，外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使

3、用权出让合同》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》、建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。　　境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。　　因此，外资收购境内房地产项目有两种一般操作模式：　　模式一：房地产项目协议转让　　房地产项目转让是指已经取得政府立项批文，并已完成了初步开发的项目权利人将其所拥有的项目依照政府规定的条件、程序通过签

4、订项目转让协议的方式予以有偿出让，受让人在项目已有基础上投资完成开发建设的行为。采取房地产项目协议转让方式的，境外投资者在收购前必须在境内投资设立一家房地产企业，以该外商投资企业为收购方完成房地产项目的转让。　　模式二：房地产项目公司股权转让　　房地产项目公司股权转让是指通过转让项目公司股权方式完成房地产项目的权益转让。采取房地产项目公司股权转让方式的，一般由境外投资者通过股权收购模式将内资的房地产开发企业变更为外商投资房地产企业。　　因此，不论采取何种模式都必须通过外商的投资房地产企业来实现。　　二、外商投资房地产企业的设立　　（一）根据《外商投资产业指导目

5、录》规定，以下房地产项目限制外商投资经营：　　（1）土地成片开发(限于合资、合作)；　　（2）高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设；　　（3）经营房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。　　此外，根据171号文，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。　　（二）注册资本金要求　　外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。　　（三）

6、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则　　申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。　　已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。　　设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付

7、清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。　　三、项目的协议转让　　（一）基础法律依据　　1．建设部颁布的《城市房地产开发管理暂行办法》第24条：“已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目预售人继续履行”　　这一规定表明政府主管机关对房地产项目转让行为的认可。　　2．国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第2条明确规定转让房地产开

8、发项目属于房地产开发经营行为，以行政法