房地产与房地产投资

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1、房地产投资分析房地产投资分析的内容简介系统地介绍了房地产投资分析的基本原理和方法，阐述中列举了大量的例题和案例，有助于学生理解和记忆。第一节房地产与房地产市场一、房地产及其特征（一）房地产的含义房地产——“realestate”或“realproperty”即不动产房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称。包括建筑在土地上的各种房屋。一切为经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有关的权益。不动产一般指土地及其定着物，所以广义的不动产含义不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后损失经济价值的财产；狭

2、义的不动产主要是指房产和地产。（二）房地产的特性不可移动性相对耐久性价格高昂房地产商品之间具有相关性房地产的开发使用具有外部性二、房地产市场（一）房地产市场的特征1.完全竞争市场的条件（1）价格既定（2）产品同质（3）要素自由（4）信息充分2.房地产市场的特征（1）市场组织复杂（2）产品差异性大（3）市场具有区域性（4）价格具有不确定性（5）房地产市场是不完全竞争市场（二）不完全竞争条件下的房地产价格1.基本概念和术语（1）交易价格最近一次房地产交易的价格（2）最可能销售价格对未来交易中成交价格的一种可能性的估计（3）市场价值当

3、一笔房地产在一个具备公平销售所需要的一切条件下的竞争开放市场中的最可能价格。（4）投资价值预期的未来收益的价值2.需求与房地产价格需求是消费者在各种可能的价格下，对某种产品愿意并且能够购买的数量。需求由欲望(wants)的动机产生，但如果没有购买力，就形不成需求。一般地，需求量与产品价格呈反方向变动。这种价量关系可以用需求表或需求曲线来表示。产品自身价格的变化引起需求量沿原需求曲线运动；而其他因素变化将导致需求的变化，表现为原需求曲线移动为新的需求曲线。某地域住宅需求表价格（元/平方米）需求量（万平方米）120041100511

4、506105079509某地域住宅需求曲线9501000105011001150123456789PQ需求的移动与需求量的变化曲线的移动反映了需求的变化PQ沿曲线的变动反映了需求量的变化决定房地产需求曲线的形状和位置的其他重要因素：潜在购置房地产者数量从其他资产中可获得的收益率消费者偏好3.房地产的供给供给就是一定条件下,一定的时期内,在每一个价格水平上生产者最多愿意生产的数量。。一般地，供给量与产品价格呈同方向变动。这种价量关系可以用供给表或供给曲线来表示。产品自身价格的变化引起供给量沿原供给曲线运动；而其他因素变化将导致供给

5、的变化，表现为原供给曲线移动为新的供给曲线。房地产供给短期内缺乏弹性。沿着供给曲线的运动和供给曲线的移动ba沿着供给曲线的运动PP’DD’Sq’aqb供给曲线的运动PP’DSq’qS’三、我国房地产发展的历史、现状及特点分析（一）建国以来，房地产业发展的历史与现状1.1949－1956年解放前中国的一些大城市，房地产业还是有一定发展的。2.1957－1980年我国的国民经济全部纳入计划经济轨道，房地产的经营活动已全部消失。3.1981－目前我国房地产业从恢复到快速发展时期。简要回顾地产市场房产市场（二）房地产经济发展的特色1.

6、投资方式由单一的国家投入转为国家、企业和个人三个方面。（1）私人建房（2）开发商建房（3）“安居房”和“经济适用房”（4）合作建房2.土地产权与房屋产权相分离商业性的房地产开发住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年“安居房”和经济适用房“的开发土地以无偿划拨形式取得，使用是无限期的合作建房旧城改造3.住宅从福利型向货币化和社会化分配转轨4.房地产开发的统一规划与成片开发5.地产（土地）市场比较滞后(1)地产市场的发育相对国民经济发展的要求而显得滞后(2)相对于住宅（房产）市场而显得滞后第二节房地产投资概述一、房地产投资的

7、概念及内涵投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。在房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。房地产投资是投资者为获得货币未来不确定的增值，以多

8、种方式预先垫付一定量的货币、实物与无形资产，进行开发、经营房地产业的行为。目的：牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润(或某种利益)。（一）房地产投资的产生条件①房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件。②工业化和城市化是房地产投资发展的主要推动力