北京商业业态分析.doc

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1、第一部分：北京商业地产发展概况　　1.1商业地产及类型划分　　1.2北京商业地产发展过程　　1.3北京商业地产现状　　1.4重点商业空间布局第二部分：北京商业地产市场总体分析　　2.1北京市商业体量分布情况分析　　2.2各环路项目分布情况分析　　2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析　　2.4北京交通干线和沿线商业的分析　　2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析　　2.6商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析　　3.1商圈的概念　　3.2北京市老商圈分析　　3.3北京新老商圈规

2、模与变化分析　　3.4现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析　　4.1整体分析　　4.2商圈分析　　4.3个案分析第五部分商业地产项目选址研究　　5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 　　5.2便利性是零售商业店址的第一特性　　5.35A法则是商业店铺选址技术的核心 　　5.4商业店面选址要求第六部分：北京商业地产市场预测　　6.1北京商业地产展望　　6.2北京商业地产“拐点”？　　6.3重点区域分析：CBD第七部分：北京市商业地产总结第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型

3、划分　　商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。1.1.1按照开发形式进行分类：（1）商业街商铺　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。　　（2）市场类商铺　　在这里，"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市

4、场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）社区商铺　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）百货商场、购物中心商铺  百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型

5、购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。（5）商务楼、写字楼商铺　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者。（6）交通设施商铺　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围

6、的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。1.1.2商业业态的分类的基本特征：　　商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、购物中心和仓储式商场等。各主要业态选址和经营特征如下：1、百货店  百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐

7、全、少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。2、超级市场超级市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米以下。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进

8、行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。3、大型综合超市  大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。4、便利店（方便店）  便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区，主干线公路边，以及车站、医