商业综合体及商业业态分析

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1、商业综合体及商业业态分析一、商业综合体概述1.产生背景二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑（如百货商店）已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。2.商业综合体概念“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市

2、经济聚集体）。而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。3.商业综合体特征·高可达性商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。·高密度、集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消

3、费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。·整体统一性建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调。·功能复合性商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住（包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。·土地使用均衡性商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建

4、筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。一、商业综合体与一般商业的比较商业综合体在功能上更加综合，满足了消费者多业态覆盖、一站式消费、体验式消费的需要。在商业综合体中，商业作为基础功能与其他功能并置而带来良好的经济效益。不同商业业态吸纳顾客的高峰期彼此错开，保证了综合体在不同时段都会拥有较高的人气。在空间设计上，城市商业综合体创造了良好的人文气氛和购物环境。在与城市关系方面，商业综合体与城市联系的更为紧密。它能更好地利用各种城市市政设施，减

5、少通勤交通，因而成为紧凑型可持续型城市发展思路的一种实践。二、商业综合体业态分布分析（一）商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。商业综合体主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。（二）商业业

6、态组合所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到综合体定位的实现、客流的共享、更关系到经营收益的最大化。（三）业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体和购物中心的业态组合须服务于公司战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体的定位包括三个层面：1）整体的功能性定位：即综合体要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的综合体，由于区位特征不同，其承

7、载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。2）目标客户群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体内商业业态种类的选择及各业态的配比。3）规模选择：综合体的面积、大小及横竖向空间结构。2、功能性选择是业态组合规划的基础综合体的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功

8、能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验