朝青板块商业及业态分析.doc

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1、朝青板块商业及业态分析1、区域内人口分析本区域地理位置十分优越，紧邻CBD屮央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。周边人口的现状是直接影响区域环境、人文氛围以及各种物业发展性质、特点的重要决定因素Z—，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因索进行充分的分析，将为区域内商业物业的发展方向打下深厚的基础，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。1

2、・1、区域内人口总量朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD屮央商务区，南至朝阳路，北到姚家园路，东、西两侧分别与东四环、东五环相接。区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑而积的住宅楼盘上市，到吋将会形成北京东部地区最大的一个居住集屮地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。1.2、区域内人口密度200

3、4年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次Z,为5669人/平方公里;远郊区县最低，每平方公里只有366人。朝阳区按户籍人口计算，为5841人/平方公里。朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，达到18182人/平方公里。1.3、区域内人口构成年龄：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据，表明人口年龄比为：79.00%■1-14岁□

4、15-64岁口65岁以上以此为依据，朝青板块内1—14岁的人口为20420人；15—64岁158000人;65岁以上人口为21580人。其11»30—40岁年龄段的人，有近50%。性别：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查数据表明，男、女性别比（以女性为100,男性对女性的比例）为102.55o以此为依据，朝青板块内男性为101260人，占总人口的50.63%；女性为98740人，占总人口的49.37%。职业朝青板块定位为CBD屮央商务区的生活区，从H前住宅楼盘的开发建设上看，也是基本以此为

5、H标来发展的。既然是CBD的生活区，也就可以是看做CBD区域的配套设施，所以在此定居的人主要是來自CBD工作的人群，办公室白领居多，拥有近40%,私营业主也占有近20%的比例，同吋还有部分文艺工作者、金融、医生、传媒、教师、律师、演员等工作者。1.4、区域内人均受教育程度如图所示，区域屮受到大学专科以上教育的有139080人，占69.54%,可见该区域内受教育程度较高。1.5、区域内人均可支配收入2005年北京市城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9%,扣除物价等诸多价格因素，实

6、际增长11・2%。学历与收入对比项F1名称专科及专科以下本科本科以上收入状况45206元61214元123392元可见，随着学历的不断提高，收入状况也有明显的增加，学历与收入是成正比增长的。年龄与收入对比项H名称25岁以下26—30岁31—35岁36—40岁41岁以上收入状况42516元52333元58717元74342元77523元总体来看，随着年龄的增大，收入也是稳步增加的，收入增幅较快主要是集屮在36—40岁之间，以后增幅较为缓慢。朝青板块有139080人受到过大学专科（含专科）以丄教育，占到

7、了69.54%；在15—64岁的年龄段屮，占总人口的79%,其'

8、•30—40岁的人，有将近50%。此区域内人群受教育程度较高，年龄又以年轻人为主，人均年收入达到80000元以上，可支配收入已超过北京市平均水平，区域内人口具有很强的消费能力和消费潜力。1.6、区域内人均可消费支出2005年城镇居民人均消费性支出为13257元，同比增长4.1%。食品、衣着、医疗、交通通讯和杂项商品支出增幅均在7%以上，最高的是交通通讯支出，增长24%。1.7、区域内人群消费特点与习惯中高端收入人群消费比例小结综上所述

9、，朝青板块的人群有以下特点：男、女比例基本持平，男性略微高于女性，区域屮的人口主要集屮在30—40岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。＞需求似的购物己经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求＞拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求吋尚＞注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业态＞成为一些晶牌的固定消费群＞有进行小、高档消费的需求和能力＞追求有胡质、有晶位的事物2、区域环境朝青板块