朝青板块市场调研报告

《朝青板块市场调研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、朝青板块市场调研报告作者:成业行市场拓展中心   成业行研究动态   2005-11-7           朝青板块市场调研报告一、区域特征朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的发达是区域经济最显著的特点，而城区下辖的奥运村和CBD的长远规划又提供了可持续发展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。朝青板块从在朝阳区的地理位置和区域发展特性而言，都无疑成为城区东扩和CBD人群居住转迁的前沿阵地，因此政策的支持和CBD的发展将成为区域的核心推动力。二、区域概述朝青板块，南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，随着

2、04年后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善，已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。毗邻CBD、交通路网的日渐改善和多数楼盘的亲民政策已成为这个区域广受瞩目的主要原因。三、区域具体研究朝阳北路以南区域相对开发较早，目前居住氛围已逐步形成；朝阳北路以北区域大规模开发始至近几年，起步较晚，但发展较快，项目层次和价格逐步走高，已逐渐成为京城最具关注度的热点区域。1、区域在销项目研究开发项目体量（03年后）项目名称开发规模（万平米）开发商罗马嘉园60合生创展华纺易城50华纺房地产国美第一城100鹏润集团星河湾60宏宇集团青年汇32新松房地产东岸22住总集团天鹅湾46城启集团逸翠园36和记黄埔A-

3、ZTOWN43首创集团合计449/未来开发项目体量项目位置开发规模（万平方米）开发商青年路200正大集团青年路44润丰集团青年路10银谷集团朝阳北路40今典集团十里堡路12新华联集团合计306/由此可以看出，大规模开发是目前区域开发的最大特征，知名开发商纷纷介入，可谓全明星阵容。在销项目状况名称建筑类型装修标准容积率成交均价（元/平方米）户型面积（平方米）国美第一城(4期)塔板毛坯4.17570045-95华纺易城(2期)板楼毛坯2.46600059-183罗马嘉园（2期)塔板精装2.93740040-170青年汇板楼、塔楼毛坯2.93600038-144星河湾板楼精装3.015000250-

4、510东岸（1期）板楼、塔楼毛坯2.62640053-140炫特区塔板精装3.9700043-92东恒时代（２期）塔楼、板楼精装3.2750050-140朝阳园塔楼精装5.50950085-149典型项目研究Ø星河湾南方成功项目的北方移植典范。宏宇集团历时4年，前期投资15亿，在京倾心打造的第一个房地产豪宅项目，开创了中国地产的全成品时代。所谓全成品，就是消费者在买的时候就完全可以看到的实实在在“现楼美景”。由四个部分组成，即住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，

5、实现了全成品开盘。其中总建筑面积10000余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。星河湾以追求完美的态度，把每一个细节做到极致，包括建筑、园林、配套等，成为区域内真正的地标和京城豪宅新样板。Ø珠江罗马嘉园由知名开发商合生创展集团开发，是青年路区域开发的先行者。用浓浓的意大利氛围营造朝阳北路独特的异国情趣，SPA主题会所、欧式风情商业街、异国特色园林、名牌幼儿园、五星级物业服务为项目带来较高附加值，使追求卓尔不凡的客户获得心理满足。虽然由于建筑质量不佳带来了一些负面影响，但不失为本区域独具特色的楼盘。Ø华纺易

6、城青年路区域开发较早的大盘项目，凭借低密度、高绿化、薄板和相对齐全的配套成为了区域销量最好的项目之一。Ø国美第一城开发商鹏润集团超强背景成为强大的名誉支撑，区域内薄利多销的典范项目。突出百万平米超大规模社区的综合优势，包括：高性价比、完善配套（国际双语幼儿园、名牌小学、十万平米商业中心）、优美环境（四大主题公园、十万平米园林）。由此可见，特色牌、体量牌、环境牌乃至综合牌各色方式在朝青这个区域都有很好的体现，各色化云集体现了开发商的开发实力、背景，同时也反映了之前开发商对此地块存在一定的市场谨慎心理，但这种局面随着区域开发和关注的升温很快将有质的改变。2、区域商业配套研究区域商业现状：由于历史原

7、因和开发原因，区域目前商业配套略显匮乏，规模较小，且多集中在朝阳路以南区域（如华堂商场、易初莲花超市、白云广场)，朝阳北路沿线新开发项目多以社区商业的形式来补充商业的不足。各项目配套商业供给状况项目名称商业面积类型业态入住时间青年汇40000住宅底商集中商业未定2007华纺易城20000住宅底商未定2006年底国美家园140000住宅底商未定2006年底罗马嘉园20000住宅底商购物2006年底A