商业广场项目商业业态调研分析报告.doc

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1、《商业业态调研分析报告》西宁佳豪商业广场中国·西宁50目录序言第一部分西宁市城市商业的基本格局一、商业的基本概念二、西宁商业基本格局第二部分西宁市城市主要商圈调研分析一、商业巷商圈调研分析二、大十字商圈调研分析三、小桥商圈调研分析四、湟光商圈调研分析五、火车站商圈调研分析第三部分西宁市商业业态调研分析一、百货实体调研分析二、超市实体调研分析三、专业店调研分析四、专卖店调研分析五、休闲娱乐业调研分析综述50序言商业不是一个独立的行业，它是和居民生活息息相关的一个综合性行业。它受国民经济、特别是区域及城市经济发展影响巨大，更是和人的

2、需要和迁徙密切相关。可以这样说，在现有市场条件下，哪里有人居住，哪里就有商业。商业的发展具有一定的稳定性，城市的发展是在相对问题的空间格局下发展的，商圈作为城市重要结构细胞也具有相当的稳定性。但随着经济的发展、人民收入的增加，对商品的需求也会缓慢的发生变化，所以说在商圈的发展中，必须跟随市场的需求逐步升级，不然商圈必然被市场淘汰。正式在这样的稳定性下我们要看到市场的变化的记忆和威胁。商业伴随着城市空间的发展和人居住空间的转移，又具有一定的流变性。“三十年河东、三十年河西”，就是这个道理。以深圳为例，80年代东门、人民南人头攒动，

3、商业特别繁华。但伴随着深圳经济的发展，城市发展空间的西移，90年代中下期，华强北商圈崛起，并迅速发展成为深圳的商业名片，而人民南商业逐步走向没落。同样，西安80年代解放路特别繁华，民生商业大厦更成为西安商业的代表，伴随着90年代东大街的改造建设，开元商城逐步崛起，整个东大街商业逐步走向兴盛，而解放路则走向没落。虽然此消彼长，但总体商业的规模却伴随着经济的发展、人口的增加快速壮大。改革开发以来，中国经济取得了长足的进步。特别是2002年加入世贸组织以来，中国经济更驶入经济发展的快车道。城市化率迅速提升，年均1%以上增加，也就是说，

4、每年有1400万以上的人口进入城市，在这样的社会转型期、经济快速发展的今天，这种人口的巨大流动，既给区域商业的发展带来的巨大的机遇，也是原有的商业中心面临着巨大的危机。青海省地处中国西部内陆，在中国30多个省、自治区中属于经济不发达的地区。但近年来，伴随着国家西部大开发战略的实施及效应的显现，西宁市也迎来了发展的“新春天”。GDP年均10%以上的增长，城市基础建设明显加快，并成一定规模，人民收入快速增加，消费需求逐步走向旺盛并开始新的需求。正是在这样的条件下，商业巷改造提上议事日程。所以在本项目开发中，我们应该重点研究当地消费者

5、的需求和西宁市商业业态的特点和结构，从中寻找市场机会，为我们项目的发展及定位提供支持。城市商业业态调研包含很广泛的内容，在具体的实施中，我们不可能面面俱到，还请谅解。在本项目业态的调研中，我们针对项目的现状，及初步的定位假设，采用有针对性的收集数据的方法，采用验证的方法提炼，力争通过这个报告的书写，是我们可以清楚看到西宁商业市场的概貌和内容，并从中找了市场发展的趋势和机会点，为我们项目的发展做良好的支撑。第一部分西宁市城市商业的基本格局50一、商业的基本概念1、商业：以货币为媒介进行交换从而实现商品的流通的经济活动。◆商人商业：

6、分类社会发展产生社会分工，出现专门从事商品交换的一部分人群，他们在生产者与生产者、生产者和消费者之间进行商品交换的商业模式。主要表现形式：流动小摊贩、杂货店。◆组织化商业：工业化后人类生产率大幅度提高，大量商品产生，商人已经无法胜任原来的工作，商品的采购、运输、仓储、加工、批发和零售等环节逐渐社会化，使商业主体组织化、企业化。主要表现形式：杂货店、跳蚤市场、还有不占主流的百货商店、超市市场、专业店、便利店等。◆流通业：经济全球化，资源的全球整合促使商品的运输、仓储、加工、信息由企业内部分工变成企业外部分工，商业转变成为一种商品从

7、生产出来以后一直到消费者手中的整个流转过程所涉及的一系列活动。不仅涉及批发和零售，而且包括了直销、代理、批发、零售、到仓储、运输、售后服务等。表现形式：电子商务、物流业。2、商业业态：是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。商业业态基本分类：业态基    本    条    件选址商圈及目标顾客规模及店堂设施商品（经营）结构经营方式服务功能专业店50选址多样化，多数店设在市级商业中心、区域商业中心、大型居住区、专业街以及百货店、购物中心内。商圈范围不定，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为

8、主。营业面积500平米以下为小型，500~2000平米为中型，2000平米以上为大型。以销售某一大类或几个大类商品为主，商品结构体现专业化、深度性，品种齐全，选择余地大。采取柜台销售或开架面售，也可开展连锁经营。商品具有自身特色，一般为高利润。从业人员具有丰富的