房地产行业2020年度中期投资策略：价值发现的两种视角.docx

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1、目录换一个框架看地产——从“需求”转向“供需”6上半年核心矛盾——供给相对偏强及按揭利差扩张6下半年的边际变化——“供强于需”转向“供需均衡”8低估值视角——重视龙头房企的价值重估12前端：上半年拿地相对克制是好事12中端：优质龙头仍在销售层面创造显著自由现金流13后端：龙头房企结算业绩仍有一定保障14融资成本：重视信用利差收敛的积极意义15当前估值是否具备安全边际？16重视龙头房企的价值重估机会18高增长视角——拥抱优质物企的黄金时代21大行业——稳健增长的万亿蓝海市场21小龙头——格局红利持续释放24增值服务——陡峭的第二曲线26多维度评判标的质量，“预期能

2、见度”视角衡量成长性28价值发现的两种视角——低估值的价值重估与高增长的持续兑现32图表目录图1：2020年初至今SW地产板块累计涨幅-10.1%，跑输沪深300指数10.1个百分点6图2：当前仍处于加库存阶段，只是“加库”二阶导趋缓7图3：行业资金链（销售/投资、资金/投资）同比增速持续下行7图4：10Y国开收益率与超额收益出现背离7图5：信用利差与超额收益的关系出现背离7图6：按揭利率与超额收益的关系出现背离7图7：按揭利差与超额收益的关系从未背离7图8：2020年1-5月全国商品房销售金额同比下降10.6%8图9：2020年1-5月全国商品房销售面积同比下

3、降12.3%8图10：2020年1-5月房屋新开工面积同比下降12.8%9图11：2020年1-5月房地产开发投资完成额同比增速-0.3%10图12：房地产开发投资完成额拆分10图13：2020年1-5月土地购置费增速为5.4%，贡献地产投资增长10图14：实际施工速递跟随销售恢复而提升10图15：建安工程投资价格指数回落10图16：2020年1-5月全国土地购置面积同比下降8.1%11图17：2020年1-5月全国土地成交价款同比增长7.1%11图18：4月开始300城宅地供应建面增加11图19：4月300城宅地成交建面增加11图20：2季度300城宅地出让金

4、同比增长12图21：1-5月300城宅地溢价率提升，6月小幅回落12图22：2020年1-5月重点房企拿地强度与质量13图23：2020Q1重点房企单位有息负债创造的表内回款情况14图24：2020Q1重点房企单位有息负债创造的投资收益情况14图25：2019年重点房企现金流层面创造的利差及同比变化14图26：2019年重点房企现金流层面ROE及同比变化14图27：重点房企预收账款对未来营收形成较好保障15图28：重点房企2020年预计竣工面积同比情况15图29：2019年重点房企结算价格弹性15图30：宏观流动性是房地产信用利差的领先指标16图31：广义信贷份

5、额与房地产信用利差的负向关系出现背离16图32：产业流动性与房地产信用利差的负向关系出现背离16图33：库存周期与房地产信用利差的负向关系较为吻合16图34：龙头房企曾于2014Q1创下历史大底17图35：近年行业集中度持续提升17图36：行业当前库存情况明显优于2014年（亿平，年）17图37：当前行业流动性宽松，整体处于降息周期18图38：龙头房企估值下行空间有限18图39：行业预收与回款均高于营收，盈利仍具持续性18图40：头部房企2020年竣工计划多维持双位数增幅（万平方米）18图41：房地产泡沫破裂后日本地产投资仍维持较高体量（万亿日元）19图42：美

6、国城镇化率70%以后房地产增加值仍持续增长（十亿美元）19图43：美国城镇化率70%以后住房销售额仍趋势性增长（十亿美元）20图44：美国城镇化率70%以后住宅开工量维持中枢大体稳定20图45：韩国城镇化率70%以后住宅竣工量维持中枢大体稳定（万套）20图46：预计国内商品住宅销售额不会明显缩水（万亿元）20图47：房价涨幅长期在通胀涨幅与人均GDP涨幅之间波动20图48：行业当前拿地毛利率或已接近相对底部21图49：行业当前拿地利润率趋于平稳，盈利大幅下行可能性很低21图50：2019年我国物管行业管理规模同增13.70%至239.40亿平（亿平）22图51：

7、竣工终将回归，为行业提供增量补充22图52：近年开工与竣工、销售与竣工的剪刀差均持续扩大（亿平）22图53：36城住宅物业费逐年提升（元/月/平方米）23图54：绿城服务近年物业费单价逐年提升（元/月/平方米）23图55：2018年500强物管企业住宅与非住宅面积占比约为6:423图56：近年行业基础物业与多种经营收入比例大致为8:223图57：行业集中度偏低，且明显低于开发集中度24图58：部分头部物管企业面积市占率（万平方米）24图59：500强企业中非住宅业态基础物业收入占比52.38%（亿元）25图60：主流物管企业非住宅业态面积占比25图61：头部物管

8、企业多布局全业态管理26