天龙地产商业模式及战略思考.doc

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1、天龙地产商业模式及战略思考071212作者：黄长乐一个地产企业可能需要多种商业模式如果一个地产金业只抱定一种商业模式，那么说明它只购进同一种土地资源，其他形式、其他条件和其他大小的土地资源它都不感兴趣。这似乎不太容易做到，只有那些专做体育场馆的专营地产公司或只拥有个别项F1的短线地产公司才可能专注于一种商业模式。天龙地产需要的主要商业模式天龙地产需耍的主耍商业模式是由天龙拥有的长线资源和格局决定的。其最可能实现、也是最可能带来巨大发展空间的商业模式有两种：第一种：长线造城运动冃前，碧桂园、祈福新村、恒大、万达都实行造成运动商业模式。但碧桂园、恒大Z类的造成运动走的仍是“短平快”道路，风卷残云式

2、的圈地、风卷残云式的开发……祈福及大连万达走的是长短线结合的造城运动，但总体而言还是“短线开发、部分长线经营”。所有这些商业模式很快会成为过眼云烟，因为政府不再容忍开发商大规模圈地。天龙地产可从以上地产前辈那里汲取经验教训，也可从自己的天龙生态园汲取经验教训。然后我们会发现一条操作性很强的“机会链”（可能成为地产企业价值链的核心部分）：■地方政府（尤其是后进的中小城市）希望成片规划成片开发，但没有成成片规划的高手级实战能力，岀不了彩。所以希望引进能创造奇迹的地产公司帮他们创造城市开发奇迹，但乂不能违背圈地禁令。难哪……■地方政府（尤其是后进的中小城市）希望成片规划成片开发，但乂舍不得大规模投入

3、基础设施及前期的引导性项冃投资，把造城运动交给一家有实力的企业开发，乂违背中央的圈地禁令。难哪……■一个常被短线行为浪费了的巨大价值链：随着造城运动的深入，后来这片土地上所有东东都无限升值了，不用说后期的商业房产升值了，连这里的草、这里的树、这里的污水都无限升值了，这些不起眼的东西甚至超过了早期的地产价值。而所有这些后期升值都没有升在地产商口袋里。可惜。哪里有障碍，哪里就有机会。新加坡裕隆公司的苏州工业园开发和霍英东的广州南沙开发都给天龙地产指明了方向：圈城不圈地，用城市包片开发完成造城运动，完全规避政策变动带来的长线不利因素，成为造城运动的真止受益者。表现在天龙生态园，丿应在适当的时机推出一

4、个“造城计划”和“包片开发计划”,与地产政府签订协议，成为政府的政绩；再通过笼断基础设施达到笼断片内土地开发权的冃的；一旦笼断了片内土地开发权，则后期土地及资产升值的80%以上祁属丁•天龙集团。这样，地方政府和天龙集团各得其所。当然，这可能要等颐和山庄及鹿鸣山庄有了眉冃、部分基础设施有了专营权Z后才可提出来。第二种：旅游小镇上库力林场及室韦镇的开发，可能要走“旅游小镇”开发模式。当然，“旅游小镇”模式在某些方面与“造城运动”是相通的，所不同的是，“旅游小镇”可利用“公司加农户”形成一个有巨大能量的财务杠杆。不同的商业模式对应不同的地产企业战略特别的企业战略依存于特别的商业模式。天龙地产分别对造

5、城运动和旅游小镇的地产商业模式都有不同的地产企业战略。天龙地产主要的地产企业战略第一种：长线造城运动的企业战略战略耍点一：配套推进战略。通过五星级酒店、会展中心、学校、商业中心等的配套（有些配套是后置的），确立房地产的市场吸纳力。同时，据此提高附加值。战略耍点二：取高端、守中端、放低端。将开发区片内中端产品的项冃开发拿在手里，在适当时机开发，或有机会将Z转换成高端产品开发以谋取更高的附加值。而对于非开发不可的低端产品，则拱手转让给其他金业开发以换取其他开发资源。战略耍点三：走差异化道路。他人最难突破的差异化是三点：一是规划设计水平，所以天龙地产不该省设计费，应与国际顶级的设计师长期合作；二是建

6、筑品质，一旦掌握了控制品质及平衡成本的机制及方法，其他金业就很难超越；三是服务水平，房地产的后期服务是造就品牌的重耍方面。战略耍点四：文化内涵。天龙开发的所有小区都有特定的文化内涵，包括建筑文化内涵及社区人文内涵。这一点只有顶级高手才能做到。第二种：旅游小镇式的企业战略旅游小镇的战略，在地产方面竞争味不浓，主耍着眼于财务战略和旅游经营战略。这是一个“慢火煎鱼”的过程，但结果是轰轰烈烈的。（细略）