房地产企业战略思考

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1、房地产企业战略思考今日议程ò房地产业发展趋势ò房地产业战略模型ò房地产业战略思考2中国的房地产行业具有以下四个基本特性周期性产业关联性房地产业属固定资产投资范畴，受房地产与国民经济的许多行业如金国家宏观经济政策的影响非常大，融、钢铁、水泥、木材、玻璃、塑产业表现出与国民经济的发展相关料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到并具一定先导性的周期性1.7。此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展地域性受产业政策影响大房地产是不动产，不能象其它商品那政

2、府对土地资源的开发和使用计划直样通过在地区之间的流动来达到供求接影响到土地的供应，从而影响到房平衡或缩小地区间价格差异。房地产地产业的开发状况；政府的各项税费市场的供求状况主要受当地经济发展会影响到房地产的价格，从而影响到水平的影响，同时受不同地域的文化房地产的销售状况；政府对房地产交习惯和社会环境影响，不同区域表现易所采取的政策会影响到房地产的流出明显的区域特征通状况31996年以来，我国房地产行业整体保持了快速发展的趋势•以住房分配的货币化政策和二、三级市场政策促进房地产产业化、拉国房景气指数

3、变化情况动房地产个人投资和梯级消费108•通过取消住房建设中的不合理收费106和减免各项税收等政策控制房价104•2004年以来出台一系列土地政策，严格土地管理，加大对土地政策的102调控力度，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨100•从金融政策看，提高房地产开发固98定资产投资项目(不包含经济适用房)96资本金比例从20%提高到35%及以上。9458904•提高个人住房按揭贷款门槛，各地9697010506）9999000月11119919920022002200320022(11采取了

4、期房限转、中低价配套房政7策、经济适用房以及动拆迁管理相200国房景气指数关政策，限制房地产过度投资行为•2005年进行了三年来最为严厉的宏观调控，使全国景气指数有较大的备注：下降•综合指数值100为景气线•100以下为不景气区间•100以上为景气区间•110以上为过热预警区间注：国房景气指数"的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积

5、、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。4观点一：长期来看，多种因素决定了中国房地产市场需求将长期看好，还有很大的发展空间联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速发展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展展情况我国城市化进程加快我国城镇居

6、民人均居住面积约23平米，与发达国家50％～60％地区相比还有较大差距45％8041％60我国房地产市场需求长期看40好20中国发展中世界经济0国家发达国家美国英国日本台湾中国2005年，中国的城市化率已达41.8%，根据城市人均居住面积发展规律，中国城市化率将每年提高一个百分点，按照人均住房需求20平方米计算，每年由此增加的住房需求为2.6亿平方米5房地产业仍将是国家的支柱产业•房地产业在国民经济中占有重要的地位，并带动大量相关产业的发展。以上海为例，2004年房地产业占GDP比重达8.4%，拉

7、动上海GDP增长13%，房地产及相关产业房地产行业已总共拉动上海GDP增长19.5%。成为国家的长期支柱产业，具有广阔的发•1986至2004年18年间，房地产行业投资年展前景。均增长率为35.9%，远大于同期社会固定资产投资年均增长率的19.95%，2004年，房地产行业投资占社会固定资产投资比例达18.78%。6观点二：国家出台一系列政策，从供应和需求两个方面对房地产行业进行影响，且力度逐步增强，房地产业进入周期性调整对供应的影响对需求的影响土地政策金融政策•招拍挂促进了土地供应透明化，规范了

8、房地产•贷款利率和首付比例的提高，将控制总体企业行为，提高了土地获取的难度和成本，资的需求规模，减慢需求增长，抑制部分区金实力日益重要，同时企业项目前期策划定域房地产需求过热的现象位、收益测算能力日益重要•针对不同购买者的不同贷款审批，严格第•对闲置土地加强清理，提高了政府调控市场的二套房的贷款政策，提高首付比例和贷款力度利率，“对已利用贷款购买住房、又申请促进整个购买第二套(含）以上住房的贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于中行业的规国人民银行公布的同期同档次基准利率的