房地产行业专题报告：宏观不确定性如何影 响购房需求.docx

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1、▍全年经济增速开始出现不确定性根据中信证券研究部宏观组的研究，新冠疫情冲击经济活动明显，1-2月消费、工业生产、投资等数据均出现双位数的下滑。工业生产供需两端承压，投资增速双位数回落，疫情冲击下社消亦受到剧烈冲击，调查失业率亦走高。叠加外需冲击，全年的经济不确定性增强。图1：六大电厂日均耗煤量走势单位：万吨图2：社会消费品零售总额同比走势资料来源：Wind，中信证券研究部宏观组资料来源：Wind，中信证券研究部宏观组图3：固定资产投资的单月同比增速变化资料来源：Wind，中信证券研究部宏观组▍购房需求对宏观经济并不十分敏感理论上来说，购

2、房需求应该对宏观经济的变化比较敏感。尤其是当经济不确定性增强，收入预期下降，财富预期缩水，市场总会担心房屋需求随之明显下滑，从而拖累房价显著下降。然而实际的情况，2008年房地产市场的下行，主要并不是因为海外金融危机的影响，而是此前的房地产市场调控的结果。在宏观不确定性逐渐增强的2008年四季度后，房屋需求反而开始触底上升。至于境外因素，中国的房地产市场也极少跟随境外金融市场的波动而波动，其运行自有其内生的规律。境外融资只占房地产企业融资的极小部分，来自境外的购房需求在购房总需求中的比例几乎可以忽略不计。对于房地产企业而言，担心中国的行

3、业调控远甚于担心海外的市场起落，甚至连新冠疫情所造成的突然冲击，对房地产企业而言也只是诸多偶然事件中较常见的一次——其他时候政策导致的销售突然下滑也频频发生。图4：上证指数与国房景气指数的的关系上证指数国房景气指数70006000500040003000200010000601060606110704070908020807081209050910100310081101110611111204120913021307131214051410150315081601160616111704170918021807181219051910

4、0110105100959085资料来源：Wind图5：2008年前后房地产开发情况景气情况图6：2015年前后房地产开发景气情况250%200%150%100%50%0%-50%080208040806080808100812090209040906090809100912-100%开发投资新开工销售额国房景气指数11010510095908580%60%40%20%0%-20%150215041506150815101512160216041606160816101612-40%开发投资新开工销售额国房景气指数10210

5、0989694929088资料来源：Wind资料来源：Wind图7：2008年前后房地产开发经营指标与政策关系资料来源：Wind，中信证券研究部制图▍淡定背后——住房需求缓释四要素低持有成本，居民普遍没有抛售压力影响住房需求的核心因素之一是居民对于价格的预期。真正决定价格的并不是开发企业，而是规模远大于开发企业年新增供给的存量房市场。如果房屋的持有成本较高，则一旦社会经济预期增速走低，空置率增加，租金下降，沉重的持有税负，房屋运维成本，物业管理费，很可能迫使一些存量房业主出售房屋。这种出售可能有连锁反应，价格预期逆转推动更多房屋变卖，最

6、终也会威胁到房屋需求的稳定性。房价单边下跌的预期之下，即使是自住需求，也会选择观望。但是，我国的住宅几乎没有持有税负，而且我国的住房维修资金是在新房购置时一次性缴纳，很少会向存量业主定期收取(虽然理论上有补缴机制)，物业管理费定价又普遍偏低。更重要的是，我国存量房屋的租金回报率很低，绝大多数住宅租金回报率低于2%，有些房屋租金回报率低于1%。这种情形反而使得短期经济波动导致的租金下降，空置率上升，对于房屋持有人来说无关紧要。当租金回报率低于1%时（例如一线城市学区房），租客退租基本不影响业主对房屋持有的意愿。因此我们认为，区别于海外，我

7、国存量房屋不会在经济增速下行中形成抛售的浪潮，短期租金下降空置率提升对房地产市场整体影响往往不大，进而对购房置业的意愿影响也不大。表1：住宅专项维修基金交存、管理、使用方式交存管理使用方式成立业主大会前购房时按住宅建筑安装当地建设（房地产）主管部门代管，委托当地银行开立住宅专项维修资物业服务企业（没有物业服务企业时为相关业主）提出使用建议；占建筑总面交存管理使用方式工程每平方金专户。积三分之二以上且占总人数三分之二以米造价的5%-8%缴交；余额不足首上的关联业主讨论通过；物业服务企业或者相关业主向主管部门申请列支资金并实施使用方案

8、。成立业主大会后期交存额30%时续交。业主大会委托当地银行开立住宅专项维修资金专户，并通知当地建设（房地产）主管部门。账目管理单位由业主大会决定，由主管部门监督。物业服务企业提出使用方案；业主大会依法