房地产行业2月行业动态报告：销售下行引导政策改善空间加大，积极关注板块投资机会.docx

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1、目录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持10万亿以上的规模1（二）新冠疫情对行业的短期冲击不改变长期趋势11、对比2003年，新冠疫情对行业的短期冲击可能更大12、新冠疫情短期对行业的短期冲击不改长期趋势，政策弹性有望扩大3（三）疫情导致销售下行显著，龙头房企抗扰能力强31、从百强房企销售数据来看，疫情导致销售下行显著32.各城市库存分化显著，风险下沉到三四线5（四）财务分析：营收增速回落，杠杆率

2、维稳，货币资金下降61、利润表：营业收入、利润维持正增长，结转不均导致业绩增速回落62、资产负债表：总资产规模增速回落，杠杆率水平维持稳定73、现金流量表：货币资金下降，融资环境收紧下房企筹资能力受到考验74、杜邦分析：ROE小规模增加85、地产股年报业绩预告：主流地产公司业绩普遍高增8二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段10（一）中国房地产将告别暴涨时代101、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显102、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段113、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间12（二）行业驱动因素131、需求因素是拉动房地产业

3、发展的首要动力132、生产要素投入为房地产业发展奠定基础133、政府主导的制度创新为房地产业发展提供动力134、中美驱动因素对比14（三）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速161、房地产调控政策常态化，“一城一策”下或迎边际改善162、因城施策空间进一步加大183、央行定调偏向“稳定”，房企融资环境较去年或将得到改善204、房产税立法先行，预计最快2022年开始征收225、中央财政134亿支持16城住房租赁市场发展试点226、落户制度放松，城镇化进程加速，购房需求释放22三、行业面临的问题及建议23（一）现存问题231、供求矛盾突出，区域发展不平衡232、房地产市场供给不

4、足与“房屋空置”并存233、房地产行业杠杆率处于高位234、租售结构不合理，租赁市场活力不足245、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高24（二）建议及对策241、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序242、整顿土地供给市场，破除行政垄断243、促进供给需求多维度匹配244、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度245、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力25四、房地产行业在资本市场中的发展状况25（一）房企融资成本边际改善251、房企股权融资自2010年之后收紧，IPO几近停滞，再融资略有回升252、房地产行业迎来香港上市潮，物业板块受到追捧263、银行贷款规模增速放缓，

5、融资成本仍处高位27（二）目前房地产行业PE处于历史底部区域281、房地产行业市盈率处于历史底部区域，未来修复空间较大282、国际估值比较来看，A股估值处于历史低位，具有较大修复空间283、基本面支撑下，估值受政策预期影响294、房地产行业未来发展影响因素29（三）19Q4公募基金对房地产板块超配，偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企291、2019Q4基金房地产持仓占比实现近一年首次回升，处于历史中等偏上水平292、四季度基金对房地产板块持仓为超配293、集中度再次提升，刷新2010年以来新高304、公募基金偏好现金流稳定、业绩增速较高的优质房企30五、投资建议及股票

6、池33（一）投资建议33（二）股票池34六、风险提示34插图目录35表格目录36一、宏观经济稳中有变，房地产景气度下行趋势未见明显拐点，各线城市继续分化（一）房地产行业是我国经济的重要支柱房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力

7、，同时在经济周期中扮演重要角色。2018年我国全社会固定资产投资完成额为64.57万亿元，而房地产开发投资完成额为12.03万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的18.63%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等）带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成为了不少居民的