房地产行业动态报告：2018年房地产投资销售保持高位运行

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1、请务必阅读正文后的声明及说明目录1.房地产投资具备韧性，2019年有望保持增长32.竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位43.土地市场降温趋势未变，全年成交量创新高64.全年销售面积保持正增长，重点城市市场有所回暖75.开发到位资金单月增速转负，房贷利率延续宽松态势106.投资建议12请务必阅读正文后的声明及说明1.房地产投资具备韧性，2019年有望保持增长2018年全年，全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速较1-11月回落0.2pct，与2017年全年增速相比提高2.5个百分点，下半年以来由于市场景气度下降，开发投资完成额累计增速有所下降，但依

2、然保持韧性；全年开发投资额中住宅投资为85192亿元，占比70.8%，比例稳定。截止至2018年11月，剔除土地购臵费用房地产开发投资完成额累计同比-3.73%，可以看到随着施工面积同比增速的提高，剔除土地购臵费后的开发投资完成额增速也有所回暖。由于2018年全年新开工面积保持较高增速，我们预计2019年施工面积将保持增长并带动房地产开发投资额的增长，但受降温的土地市场的拖累，最终有望保持3%的增速。分区域来看，东部、中部、西部和东北区域全年房地产开发投资额为64355、25180、26009、4720亿元，较2017年全年数据同比增长10.9%、5.4%、8.9%、17.5

3、%；与1-11月数据相比，东部、中部数据分别回落40、50pct，而西部、东北地区增速则提高70、130pct。12月份，房地产开发景气指数为101.85，较11月份下降0.09，下半年以来国房景气指数有所下滑，但依然高于2017年年底的101.77。图1：房地产开发投资完成额累计同比图2：住宅开发投资完成额及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图3：剔除土地购臵费房地产开发投资完成额累计同比图4：剔除土地购臵后房地产投资与施工面积走势数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图5：各地区房地开发投资额及同比图6：国房景气指数

4、数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局12月单月房地产开发投资额10181亿元，同比增长8.17%，较11月单月同比增速减少113bp。1-12月住宅、办公、商业营业用房投资累计同比增速分别为13.4%、-11.3%、-9.4%，住宅投资累计增速下滑0.2pct，办公用房投资累计增速回升0.7pct，商业用房增速保持不变。图7：房地产开发投资完成额累计及当月同比图8：各类房地产投资完成额累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局1.竣工面积降幅明显收窄，新开工面积增速维持高位2018年全年，房地产开发企业房屋施工面积822300

5、万平米，同比增长5.20%，增速较1-11月提升0.5个百分点；其中住宅施工面积569987万平米，同比增长6.30%，增速较1-11月提升0.7个百分点。2018年全年累计新开工面积209342万平米，同比增长17.2%，较1-11月提升0.4请务必阅读正文后的声明及说明个百分点；其中住宅新开工面积153353万平米，同比增长19.7%，增速提升0.4个百分点。房屋竣工数据方面，全年竣工面积为93550万平米，同比减少7.8%，降幅大幅收窄4.5个百分点。房企出于业绩结算的需求，12月加大了竣工力度，全年的竣工面积同比降幅明显收窄，但竣工数据与新开工、施工数据依然存在背离；

6、12月单月新开工面积为20447万平米，同比增长20.46%，延续了11月的加速新开工态势。我们认为新开工数据受土地市场与销售市场的双重影响，由于土地购臵面积累计增速是自2018年三季度开始逐渐下降，而市场景气度自下半年起即不断下行，我们预计其对于新开工数据的影响将于2019年逐渐释放，同时由于2018年较高的新开工面积基数，2019年新开工数据将逐步走弱，直至转负。图9：房屋新开工面积及累计同比图10：住宅新开工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局图11：房屋施工面积及累计同比图12：住宅施工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局

7、数据来源：东北证券，国家统计局图13：房屋竣工面积及累计同比图14：住宅竣工面积及累计同比数据来源：东北证券，国家统计局数据来源：东北证券，国家统计局请务必阅读正文后的声明及说明图15：房屋单月新开工面积及单月同比请务必阅读正文后的声明及说明数据来源：东北证券，国家统计局1.土地市场降温趋势未变，全年成交量创新高2018年，房地产开发企业土地购臵面积29142万平米，同比增长14.2%，增速回落0.1个百分点；土地成交价款16102亿元，同比增长18.0%，增速回落2.2个百分点；根据100大中城市土地