房地产行业：投资销售转好、存货负债仍处高位、锁定性可观

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1、房地产行业：投资销售转好、存货负债仍处高位、锁定性可观[Table_MainInfo][Table_Title]地产12年报暨13年1季报综述：投资销售转好、存货负债仍处高位、锁定性可观李品科（分析师）孙建平（分析师）丁明（分析师）010-59312815021-38676316021-38674753lipinke@gtjas4>#ff66ff'>sunjianping@gtjas#ff66ff'>dingming008734@gtjas#ff66ff'>证书编号S088><#004699'>80511010

2、037S08<#004699'>80511010044S08<#004699'>805120<#004699'>80015本报告导读：2012年度行业内所有上市公司的整体表现:投资转好、销售亮丽、盈利下滑、锁定性可观,但存货和负债仍处高位。2季度相对乐观，7-9倍PE公司逢调整战略性建仓。摘要：[Table_Summary]??投资：2012年3、4季度部分主流企业加大拿地力度，全年整体投资同比基本持平。2012年购买商品与劳务支出的现金增速略降0.1%，较前3季度的下降14%有所好转。其中一线公司上升7.1%

3、，二线下降13.2%，三线下降3.2%。??销售：增速大幅回升，跑赢行业，二三线公司增速回升表现更佳。2012年销售商品收到的现金增速27.3%，增速同比上升18.8个百分点。其中一线公司增26%，二线增33.4%，三线增28.3%，增速分别上升了9.1、35.4、28.5个百分点。??去化：存货继续攀升，但增速放缓，总体去化情况略好于08年、11年底。22012年存货同比增长19.2%，低于2011年37.8%的水平。其中一线为22.1%、二线为16.6%、三线为15.2%、地产+X为25%，增速分别下降了2

4、5.2、31.8、4.9个百分点。2012年末行业的存货去化周期为2.3年，略好于08年的2.4年、11年的2.5年。??成长性：12年营业收入增速大幅好于去年全年增速，一线龙头增速远高于二三线。12年净利润增速低于收入增速，增幅持平11年全年增速，但二线增速大幅回升。12年（1）营业收入同比增速为29.5%，高于2011全年17.2%的水平。其中一线为45.5%、二线为19.6%、三线为11.7%，同比分别上升14.9、2.7、4.9个百分点。（2）净利润同比增速为15.5%，基本与2011年同期15.4%的

5、水平持平。其中一二三线为24%、18.3%、-1.6%，同比下降5.5、上升11.5、下降19个百分点。??盈利：下降，主要是均价下降以及09、10年高地价项目进入结算。12年（1）毛利率为37.2%，低于2012年同期39.5%的水平。（2）三项费用率为9.2%，同比下降0.8个百分点。（3）净利率为12.4%，同比下降1.5个百分点。（4）ROE为13.2%，同比上升0.3个百分点。判断随着降价促销项目进入结算，毛利、净利水平仍将下降。??锁定性：13年1季度预售房款占12年收入比重达110%，业绩锁定性较

6、好。一线为139%、二线为114%、三线为70%。??资金：经营现金流转正，负债率仍处高位。（1）经营现金流由11年-0.47元转正为2012年的0.29元。（2）2013年1季末真实资产负债率49.2%，同升0.3pc。（3）净负债率41.4%，同降0.2pc。（4）现金对短期有息负债、对全部有息负债的覆盖率较2011年年末有所好转。??较1季度的行业谨慎观点，我们2季度相对乐观。若2013年7-9倍左右PE优质公司，建议逢调整战略性建仓。期待下半年看得到政策面平稳、基本面调整后再逐渐恢复的有利环境，届时具备

7、估值优势的板块趋势性行情有望展开并延续，主角还将是行业龙头。[Table_Invest]评级：增持上次评级：增持[Table_Industry]细分行业评级房地产经营增持房地产开发增持[Table_Report]相关报告《国泰君安地产2013年二季度策略会PPT：春涧饮马，夏日图兵》2013.04.17《地产中国行之四：成都综述》2013.04.23《地产中国行之三：上海综述》2013.04.23《京沪渝地方细则无超预期紧或松》2013.03.31《银监会理财新规对地产影响解读》2013.03.28《地产中国行

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