万科年扬州房地产市场投资分析报告.pdf

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1、10.3.91扬州房地产市场投资分析报告10.3.92城市认知10.3.93城市历史素描扬州曾因水路畅达而兴盛历史上的扬州“因水而兴，因水而发”，曾极度繁华富庶。唐代，扬州是中国四大贸易港口之一；清康乾时期，其以盐运和钱粮漕运而繁盛。现代交通物流体系的兴起使得其水路优势丧失，经济逐渐衰落嘉道之后，盐业衰败，随着公、铁交通运输崛起，昔日占尽水运便利的交通要冲，变成闭塞之地，扬州从曾经的长三角区域经济中心，渐渐滑落为区域边缘城市。曾是文艺繁荣之地地方文化曾因经济的发达而繁荣，以“扬州八怪”为代表的清代为其发展的鼎盛时期，后随着经济地位的下降而逐

2、渐没落。“联合国人居奖”获奖城市作为一座千年古城，扬州拥有着极为优质的人居环境。2006年10月4日，联合国人居署执行主席安娜·贝蒂琼卡为我国唯一获奖城市——扬州颁授“联合国人居奖”。观点：历史上的扬州作为商贸及文化中心存在，政治地位相对较低，决定了其城市集聚与发展将主要依托产业发展及优化的特质。10.3.94爱耍气派的扬州人扬州人有“扬虚子”的名字；这个“虚子”有两种意思:一是大惊小怪，二是以少报多，总而言之，不离乎虚张声势的毛病。他们还有个“扬盘”的名字，譬如东西买贵了，人家可以笑话你是“扬盘”；又如店家价钱要的太贵，你可以诘问他，“把我当

3、扬盘看么？”盘是捧出来给别人看的，正好形容耍气派的扬州人。又有所谓“商派”，讥笑那些仿效盐商的奢侈生活的人，那更是气派中之气派了。但是这里只就一般情形说，刻苦诚笃的君子自然也有；我所敬爱的朋友中，便不缺乏扬州人。（注：选自朱自清《说扬州》）观点：德国著名社会学家韦伯认为：经济的发展同文化（宗教）有着密切的关系。扬州人的性格中贪慕虚荣、爱讲排场、追求安逸闲适的生活（扬州城的洗浴业和餐饮业极为发达），这或许可以作为其近年来经济发展缓慢在市民文化方面的极好注解。10.3.95曾制约其发展的交通瓶颈正在得到改善扬州对外交通示意图观点:交通的改善，尤其是润

4、扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。10.3.96随着城市交通体系2004年的突破，城市客流、物流出现明显上升扬州历年客运量及增幅情况10000814487030.174739.0%8000659068978.4%0.086.9%60000.064.7%40000.0420000.020020022003200420052006扬州历年货运量及增幅情况客运量（万人）增幅（%）700064070.158559.4%60005518493352230.08500040005.9%5.6%6.1%0.063

5、0000.0420000.0210000020022003200420052006货运量（万吨）增幅（%）10.3.97都市圈规划对于扬州城市发展的影响分析扬州长三角城际轨道交通规划将大大加快区域一体镇江化进程，但扬州仍需借用镇江这一交通结点，无南京直接促进作用。南京一小时都市圈规划明确以来，宁镇扬地区已开通了半小时一班的高质量城市大巴，据了解，来往客流量逐年快速递增。另有待考证说法，镇江、扬州区号在不远的将来将同意改为025，可视为南京推动宁镇扬都市圈建设的实质性举动。观点：相对于长三角而言，充分接受南京辐射是扬州更为合理的选择，然而目前

6、仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对扬州城市发展的促进作用不大。10.3.99883年成为地级市，现辖三区一县，代管仪征、江都、高邮三个县级市1982年，扬州被国务院首批公布为中国24座历史文化邗江区：维扬区广陵区名城之一。1983年，扬州升为地级市。宝应县2001年撤县设区，之前曾两度跻历史上最早的扬州城即诞生在今维原广陵区，地改市前的县级扬州市域；1996年8月，经国务院批准，扬州市行政区划调整。身全国百强县，现辖11个镇、扬区的土地上，面积3现广陵人是正宗扬州人的代表；广陵120平方千米，撤销县级泰州市，设

7、立地级泰州市，原由扬州市代管的个街道办事处，面积757平方公人口26万人，是古城扬州的发祥地。区位于扬州中心城区,面积69平方公泰兴、姜堰、靖江、兴化里，人口4个县级市归划泰州市管辖。50万，是古城扬州经济区内风景如画，景色宜人，闻名海里，总人口31万人，由于原来的工实力最强、区域面积最大、发展内外的瘦西湖、大明寺、汉广陵王业基础薄弱，产业园的建设又刚刚起扬州市辖三个市辖区:广陵区、维扬区、邗江区；一个潜力最足的一个区。墓、史可法纪念馆等名胜古迹均坐步，目前的园区建设水平落后于邗江县：宝应县；代管仪征、江都、高邮3个县级市。高邮市落在该区。区和维

8、扬区。江都市维扬区广陵区仪征市邗江区10.3.99城市发展定位：发展成为宁镇扬经济一体化重点城市；沿江开发，构建带状组团式滨江城市群以扬