申银万国-120700-2012年下半年房地产行业投资策略(PPT).pdf

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1、城市空间重构，追寻转型梦想——2012下半年房地产行业投资策略竺劲A0230512070002殷姿A0230511040039韩思怡A02301120300332012.7引言行业复苏，抓住转型机会企业能否长大是关键。过去，对地产股投资一直是资源品投资逻辑，量增小涨，价增大涨，板块同涨同跌；近两年给投资者的教训是，地产公司也要学会“存货管理”“成本控制”“产品定位”，我们认为究其本质，首先是行业高增长时代已过，更重要的是，城市空间已现重构，开发商如何把握城市发展趋势进行规模化扩张成为企业主要课题。企业将循“三化”转型。行业转型难免，将

2、体现为集中度提升。未来房地产上市公司将循着规模化、专业化、多元化三条路径转型，能否利用新一轮行业复苏契机完成转型梦想将成公司成长关键。投资建议：维持行业看好，行业复苏趋势明显，13X的行业PE和0.82的行业P/RNAV估值仍十分安全。建议投资者在业绩确定条件下寻找未来能不断长大的企业，他们将在行业复苏中抓住转型机会，进一步发挥核心竞争力。在预收款锁定较高的公司中，我们建议关注两条主线：规模成长，推荐保利地产、万科A、招商地产、首开股份；专业成长，推荐华夏幸福（土地整理）、世联地产（销售代理）。www.swsresearch.com申万

3、研究2主要内容引言行业复苏，抓住转型机会1.一线城市开发渐进尾声，二三线城市开发风起云涌2.固守核心竞争力，向“三化”转型：规模化、专业化、多元化3.投资策略：确定、成长一个都不能少www.swsresearch.com申万研究31.1未来5年：房地产市场增长来自何处？突飞猛进的增长可能面临终结：房价、面积增速下台阶•全国房价增长中枢或将从12%下降至7%•销售面积增长中枢或将从16%下降至5-10更重要的是：城市空间已经发生重构•一线城市重要性日渐降低，存量市场特征渐趋明显•需求能否持续下沉到二三线城市成为关键一线城市销售额占比加速

4、降低量价可能面临中枢下降60%60%50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%-10%0%-20%200120032005200720092011-30%200320042005200620072008200920102011一线城市二线城市三四线城市房价增速销售面积增速资料来源：CEIC，申万研究www.swsresearch.com申万研究41.2.1一线城市开发渐进尾声一线城市承载能力接近极限•北京、上海严格户籍准入（学区、养老资源）•广州继限购住房后限购汽车（道路交通）•深圳低调启动土改（土地供应）似曾相

5、识的历史•日本“三全综”（1977-1986）：抑制人口和产业向大城市集中，在解决过密过疏问题的同时，确立新的生活圈，振兴地方经济。城市开发渐进尾声，红海市场特征明显•城市化率高，住宅更新需求是主要需求•土地供应瓶颈明显08年一线城市土地购置恢复性增长后，面积几无增长市场成熟度介于日本与韩国之间，更新需求是主要需求2.0%80%1.6%60%1.5%40%20%1.0%0.8%0.8%0.7%0%0.6%0.4%-20%200720082009201020110.5%0.3%-40%0.0%-60%东京大阪首尔釜山香港北京上海全国一线城

6、市二线城市三线城市销售套数占人口比例资料来源：CEIC，申万研究www.swsresearch.com申万研究51.2.2二三线城市已成重点：经济重心和人口重镇经济重心向二三线城市转移二线城市人口比重提升明显79.8%100%81.4%人口集聚快速发生80%•100-400万人口数的城市个数过去5年增加最多60%•二线城市人口比重显著增加40%15.7%4.6%14.9%20%3.7%0%一线二线三四线20052010全国固定资产投资重心向二三线城市转移按人口规模分的城市个数70%10865%12010960%1008150%53%7

7、5806140%496030%29%29%402530131420%204410%19%06%0%上万万万万下002345890以000000000006001万-4-2万以2001202022220072020200050-1020-50204002010一线城市二线城市三四线城市20052010www.swsresearch.com申万研究6资料来源：CEIC，申万研究1.2.2二三线城市已成重点：开发商更重市场容量开发商关注两个维度，市场容量和利润率，更看二线城市商品房化率仍低重前者60%51%50%40%30%32%32%24%

8、22%30%17%19%16%市场容量20%10%•二线城市仍是主流：竞争相对少，需求相对稳定0%）））•部分三线城市具备主流开发商需要的市场容量武汉长沙苏州昆明西安2007(2010)20