行业研究_申银万国_殷姿_房地产行业2013年投资策略,销.pdf

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1、销售不懈怠周期孕变革——房地产业2013年投资策略证券分析师殷姿A0230511040039研究支持：竺劲韩思怡包斅文2012.11.28投资建议与结论伴随行业景气回升，行业中期成长空间来自于城镇化的进展，其核心在于制度变革的方向。对房地产而言，若释放农村土地红利，一方面有助于提升农民的购买力，另一方面有助于增强土地的供给，缓解土地资源紧张带来的价格上涨压力，对房地产中长期相对利好；同时，制度变革带来的政策红利将推动经济增长，城镇化进程得以加速，对房地产需求具有增量意义。2013年房地产行业基本面继续改善，政策走稳。1）2013年仍为刚需主导的需求市场，中

2、性的信贷环境以及供需格局改善决定市场整体销售走稳概率较大，市场整体依处于去库存的阶段，价格鲜有大幅上涨的压力；2）局部地区价格上涨压力可能会带来限购执行严格的压力，但全国整体来看，价格走稳使得政策整体平稳；3）预计2013年房地产销售面积和销售金额同比增速分别为5%、10%。行业评级：维持看好，但超额收益幅度小于2012年。1）2012年销售边际改善和政策博弈空间较大推动板块获得大幅超额收益；2）2013年基本面处于继续改善过程，且政策面实质性动作不大，决定行业依旧具备投资价值，但空间小于2012年。股票投资机会主要来自两方面：1）基本面持续改善带来的趋势

3、性机会，产品适销、追求周转的公司有望逆市扩张，盈利向好，包括：保利地产、华夏幸福、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设；2）土地改革、城镇化政策带来的主题性机会，预收款多、销售快速、符合新型城市化方向的公司将有表现，包括：华夏幸福、南国置业、金科股份、苏宁环球、铁岭新城、华侨城。www.swsresearch.com申万研究2主要内容1.城镇化：行业长期增长的关键2.2013年：销售仍将增长3.2013年投资策略：重盈利、淡化政策预期www.swsresearch.com申万研究31.1中期来看，房地产市场的增量主要来自于城镇化人口结构和当前居住满足程度决定

4、市场的需三四线的住房满足程度和一二线相当，甚至略高求已经相对平稳。80%•适龄结婚人口步入稳定甚至下降的阶段。70%60%•三四线的住房满足程度亦较高。50%•给定无其他变化，房地产需求格局将延续过往几年40%的趋势，规模微增，一二线仍为人口流入的主要地。30%20%10%城镇化是主要的增量来源。0%销售套数/原有城镇户数销售套数/（拆迁+新增户数）•经济增速决定城镇化的速度。北上广深一二线三四线•城市化率每提升1个百分点，意味新增2000万城镇人口，其中15%为20-24岁的适婚年龄人口。•预计给定2020年，城镇人口规模增长2亿人至8.72040年，预计

5、城市化率达到65%亿，按人均20平米计算，意味需要的住房量为40亿平米。100,00070%一二线城市面积满足存量需求后下一台阶万人90,00060%80,00060%70,00050%60,00040%50,00040%40,00030%30,00020%20%20,00010%10,000-0%0%195219571962196719721977198219871992199720022007201220172022202720322037‐20%200020012002200320042005200620072008200920102011城镇人口城市化

6、率‐40%资料来源：申万研究35城市住宅销售面积增速www.swsresearch.com申万研究41.2城镇化的关键是制度红利释放，土改为方向之一（1）经济增长有赖于各项制度红利释放农村土地大量闲置，土地价值未被完全释放•据估计，我国目前宅基地按面积约912亿平，农村住房总建筑面积225亿平，仅现有总价值就约20万亿。但由于不能上市交易，大量农村宅基地和住房只能长期处于闲置状态。•2005年，村镇建设用地量占城乡建设用地总面积的82%，为城市建设用地量的的4.6倍。农村人均用地面积为185平方米，而城市人均用地量为133平方米，反差巨大。•若人均建设用地

7、减少30平，则可新增建设用地228亿平，若转为住宅用地，按600元/平保守估计，可释放土地价值在13.7万亿。农村建设用地总量较大农村建设用地容积率较低土地出让价格远高于征地成本1.6021.5518%1.51.5011.450.582%1.400200320042005200620072008建设用地总量城市农村城市农村容积率土地出让收入/成本资料来源：申万研究www.swsresearch.com申万研究51.2城镇化的关键是制度红利释放，土改为方向之一（2）土地制度改革有助于提升农民的购买力•如汶川地震时的联建。成都联建隐含价格：宅基地40万/亩（周边

8、国有土地价格约67万/亩，传统民间转让