物业管理理论与实务 教学课件 作者 谭善勇 等 第13章.pptx

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1、11AS4主编第13章13.1　写字楼物业管理13.2　商业场所物业管理13.3　宾馆酒店物业管理13.1　写字楼物业管理1.写字楼的性质与功能2.写字楼物业的类型3.写字楼物业管理的模式4.写字楼物业管理的内容1.写字楼的性质与功能写字楼属于办公性的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。目前写字楼大都是指用于商务、办公用的楼宇及其配套的设备设施及场地。写字楼是由一间一间的办公室组成的。这里所说的写字楼不是一般的办公楼，而是指专门用于出租的办公物业，即通过出租办公场所获得盈利(收益)的房产或物业。2.写字楼物业的类型(1)根据写字楼

2、面积的大小(2)根据写字楼的主要功能(3)根据写字楼设施设备的现代化程度(4)根据写字楼的建筑结构、质量和形态，在城市所处的地理位置，以及物业管理提供的服务数量和质量等因素(1)根据写字楼面积的大小写字楼可以分为：小型写字楼，一般为1万m2以下。中型写字楼，一般为1万~3万m2。大型写字楼，一般为3万m2以上。(2)根据写字楼的主要功能1)单纯型写字楼。2)商住型写字楼。3)综合型写字楼。1)单纯型写字楼。这种写字楼功能单一，基本上只具有办公功能，即没有其他功能(如展示厅、餐饮等)。2)商住型写字楼。这种写字楼具有两种主要功能，

3、既提供办公物业，又提供住宿物业。商住写字楼又可以区分两种基本形式，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海启华大厦；另一种是楼的一部分用于办公，另一部分用于住宿，如北京国际大厦。3)综合型写字楼。这种写字楼，以办公为主要功能，同时又具有其他多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅等。现在许多新建的写字楼，还设有舞厅、健身房等。上海瑞金大厦、广州世贸大厦都属于这种类型。(3)根据写字楼设施设备的现代化程度写字楼分为：非智能型写字楼。非智能型写字楼即传统的、不具备自动化功能的写字楼。智能型写字楼。是指具有高度自动化功能设施设备的办公大楼

4、。根据建设部2000年7月颁布的《智能建筑设计标准》，智能建筑应兼备建筑设备自动化系统(BAS)，通信网络系统(CNS)，办公自动系统(OAS)。随着科技快速发展，写字楼自动化程度的不断提高，许多新建的写字楼已实现了停车管理自动化系统、安全防范系统等。(4)根据写字楼的建筑结构、质量和形态，在城市所处的地理位置，以及物业管理提供的服务数量和质量等因素1)甲级写字楼。2)乙级写字楼。3)丙级写字楼。1)甲级写字楼。这类写字楼的建筑物自然状况良好，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；设施设备完善、性能较高；物业在城市所处的地

5、理位置优良，交通便利，环境优良；物业管理服务水平高，服务项目多，服务质量高，可以为客户提供各类特约服务。2)乙级写字楼。建筑物质量达到有关建筑条例或规范的要求；在城市中处于良好的地理位置；虽然建筑物的自然状况良好，但建筑物的设施设备较差，影响写字楼功能的发挥。3)丙级写字楼。建筑物或物业已使用的年限较长，在某些方面已经不能满足新的建筑条例或规范的要求；设施设备存在较明显的自然磨损和功能陈旧；但是能够基本满足低收入租客的需求，并与这类客户的支付能力相适应。3.写字楼物业管理的模式(1)自管型模式(2)自管与顾问公司相结合管理模式(

6、3)自管与专业物业管理相结合模式(4)委托型管理模式(5)租赁经营型模式(1)自管型模式自管型模式即写字楼的所有者自己组织力量进行管理的模式。这种管理模式基本上是建立在写字楼的所有者保留一部分办公物业满足自身需要，余下的部分办公间出租的基础上的。通常，写字楼的所有者在写字楼建设工程即将结束时，就将选派管理人员开展物业管理。有的建设开发单位为了完善售后服务，自己组建物业服务企业进行物业管理。这种自建自管的物业管理模式，优点在于竣工、验收、接管过程中与开发部门摩擦少；物业管理人员对物业本身熟悉，资料齐全。这种管理模式的问题主要是自建

7、的物业服务企业向专业化物业服务企业过渡存在一定难度；物业管理容易受到主管领导的行政干预；管理易变成“大而全，小而全”的状况，影响了写字楼物业管理的水平。(2)自管与顾问公司相结合管理模式这种管理模式主要是开发商或写字楼所有者(业主)，为了使自建的物业服务企业向专业物业服务企业过渡，聘请了顾问公司为其保驾护航。顾问公司一般都是资深的物业服务企业，经验丰富，有独到的管理理念,可以帮助自己组建的物业服务企业建立各项管理制度，指导人员配备，建立组织机构，制订工作规范(或程序)等项工作。在顾问公司的帮助下，开发商或业主自建的物业服务企业能

8、够迅速地熟悉专业化的物业管理工作，不断地提高自己物业管理水平。(3)自管与专业物业管理相结合模式由于写字楼经营、组织、管理、运作有很强的专业性，楼宇本身及设备的维护和保养有很强的技术性，因此出现了自管与专业公司相结合的模式。这种结合是建立在分工与合作的基础上的。