物业管理理论与实务 教学课件 作者 谭善勇 等 第9章.pptx

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1、11AS3主编第9章9.1　物业服务企业财务管理概述9.2　物业服务收费管理9.3　财务报告分析与公布9.1　物业服务企业财务管理概述1.物业服务企业的财务关系和财务活动2.物业服务企业的筹资与投资决策管理3.物业服务企业财务预算管理4.成本和费用管理5.营业收入及利润管理1.物业服务企业的财务关系和财务活动1)企业同其所有者之间的财务关系。2)企业同债权人之间的财务关系。3)企业同其债务人之间的财务关系。4)企业内部各单位之间财务关系。5)企业同职工之间的财务关系。6)企业同国家经济主管部门之

2、间发生的财务关系。物业服务企业财务活动包括：1)资金筹集。2)资金运用。3)资金耗费。4)资金收回和利润取得。5)收益分配。1)企业同其所有者之间的财务关系。它主要是物业服务企业与其所有者之间发生资本金取得，以及资本收益，即利润分配关系。2)企业同债权人之间的财务关系。它主要是物业服务企业与银行等金融机构贷款，以及由商业信用等形成的债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。3)企业同其债务人之间的财务关系。它主要包括：物业服务企业与物业服务消费者之间发生的按期缴纳服务费的债权性关

3、系；物业服务企业与被投资单位之间发生的参与分配利润的债权性关系；多种经营活动中，物业服务企业作为供货方，与购货方发生的债权性关系。4)企业内部各单位之间财务关系。这主要是物业服务企业同其下属各专业服务公司之间的财务结算关系，以及这些专业服务公司相互之间的财务结算关系。5)企业同职工之间的财务关系。物业服务企业向职工支付工资和津贴，以及用利润向职工支付奖金、提供公益金等利益分配关系，形成了企业同职工之间的财务关系。6)企业同国家经济主管部门之间发生的财务关系。其中主要是物业服务企业根据有关规定，向

4、国家缴纳营业税、所得税等税款，从而与国家税务机关形成的经济关系等。1)资金筹集。物业服务企业为了从事物业管理、经营与服务活动，进行筹集资金的过程。2)资金运用。这是指物业服务企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。资金运用主要包括资金的投放和各项资产的使用。3)资金耗费。物业服务企业在筹集资本，以及开展物业管理、经营、服务过程都需要支出或耗费资本(资金)，由此构成了成本费用。4)资金收回和利润取得。物业服务企业通过服务收费、服务设施的折旧、经营活动收入等

5、，收回投资，并取得利润。5)收益分配。物业服务企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业服务设施的损耗，扣除服务成本，向国家缴纳各种税金，然后再将其余额或利润，按照有关规定进行分配。2.物业服务企业的筹资与投资决策管理筹资决策管理是物业服务企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。筹资决策主要包括以下内容：预测公司资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹资来源与比例；研究或评价筹资方式；确定筹资成本，分析财务风险，优化资本结构等。3.物业服务企业财务预算管理(1)收入预算　

6、物业服务企业的收入基本来源于物业服务和多种经营两个方面。(2)营业成本预算　营业成本是物业服务企业在从事物业服务活动过程中发生的各项直接支出，大体上包括两个部分，即直接人工费和直接材料费预算。(3)公司(本身)管理费用预算　管理费用预算是财务预算的主要组成部分，是物业管理中所发生间接费用的预算。(4)财务费用预算　财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。(5)资本预算　资本预算也叫做设备维修更新计划，是物业

7、服务企业为实现物业的保值、增值，根据设备的运行状况和管理服务的需要制订的长期资产购入和更新改造支出的预算。3.物业服务企业财务预算管理(6)现金预算　现金预算是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。(7)预计利润表　预计利润表是年度利润计划，是在经营决策(包括财务决策)基础上，综合反映物业服务企业预算期(通常为一年)内收入、成本费用和净利润的预算。(8)预计资产负债表　预计资产负债表即预计财务状况表，是揭示物业服务企业资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。4.成本和费

8、用管理《物业服务企业财务管理规定》规定，企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。5.营业收入及利润管理(1)物业服务企业营业收入管理(2)物业服务企业利润管理(3)利润分配管理(1)物业服务企业营业收入管理营业收入是企业从事物业服务和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。《物业服务企业财务管理规定》指出，企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或