物业管理实务（第2版）教学课件作者于学军第五章.pptx

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1、第五章房屋维修与物业设施设备管理12第一节房屋维修管理第二节物业设施设备管理第一节房屋维修管理一、房屋维修管理概述１.房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理房屋进行维护维修的技术管理。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。下一页返回第一节房屋维修管理２.房屋维修管理的特点（１）复杂性。（２）计划性。（３）技术性。３.房屋维修管理的原则（１）经济、合理、安全、适中的原则。（２）修、养、爱结合的原则。（３）区别对待原则。（４）等价有偿原则。（５）服务于用户和业主的原则。上一页下一页返回第一节房屋维修

2、管理４.房屋维修管理的意义（１）搞好房屋维修管理，有利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用安全性能，改善住用条件和生活、工作质量。（２）搞好房屋维修管理，有利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，实现房屋保值增值的目的，为业主、物业管理公司和国家带来直接的经济效益和社会效益。上一页下一页返回第一节房屋维修管理（３）搞好房屋维修管理，有利于城市建设和管理，保持城市房屋的建筑形象，起到美化城市环境、美化生活的作用，提高环境效益。（４）搞好房屋维修管理，可以使物业管理公司在广大业主和住户中建立良好的信誉、塑造良好的企业形象，从而为占领更大份额的物业管理市场打下扎实的基础。上一页下一页返回

3、第一节房屋维修管理二、房屋维修管理的内容（一）房屋维修计划管理房屋维修计划管理是指有关房屋维修工作的内容、步骤、投资方面的安排、组织和控制活动。其基本工作主要包括计划研究、计划制定、计划检查、计划调整、计划总结等一系列环节。１.房屋维修计划管理的特点（１）自主性差。（２）多变性。（３）不均衡性。２.房屋维修计划编制房屋维修计划分为年度计划、季度计划和月度计划三种，见表５-１。上一页下一页返回第一节房屋维修管理３.房屋维修计划执行和控制房屋维修计划是维修工作要达到的总的进度和要求，在计划的贯彻执行过程中，要按相关规定和标准加强监督检查和考核。房屋维修计划执行情况的检查主要涉及以

4、下内容：（１）计划指标分解及措施落实情况。（２）计划指标的完成情况。（３）原计划的正确程度。（４）执行计划过程中出现的问题及解决办法和经验教训等。（５）房屋维修计划的控制，主要包括维修项目的进度控制、质量控制、成本控制等内容。上一页下一页返回第一节房屋维修管理（二）房屋维修施工管理房屋维修施工管理是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各种工作进行有效的科学管理。１.房屋维修施工管理的基本内容（１）落实维修任务，签订维修房屋工程合同。（２）在维修工程开工前，解决住房临时迁移问题，做到水、电、路通畅，准备材料堆放及施工机具安放场地，

5、确定施工方案等各项准备工作。（３）组织均衡流水施工，对施工过程进行质量控制和全面协调工作。（４）加强对维修施工现场的管理，合理利用空间，文明施工。上一页下一页返回第一节房屋维修管理２.房屋维修施工管理的方法（１）制定房屋维修设计方案。（２）落实房屋维修施工任务。（３）施工组织与准备。（４）技术交底（图纸会审）和材料、构件的检验。（５）维修施工调度与现场管理。（６）维修工程竣工交验。上一页下一页返回第一节房屋维修管理（三）房屋维修技术管理房屋维修技术管理是指对房屋维修过程中各个技术环节，按国家技术标准进行的科学管理。房屋维修技术管理的内容包括以下几个方面：（１）房屋维修设计、施

6、工方案的制定，指对房屋维修、改善、翻建、改建、更新等各项维修工程的范围、项目、概预算及施工方案进行设计和审查的工作。上一页下一页返回第一节房屋维修管理（２）维修施工质量的管理。维修施工质量管理包括两个方面：一是维修施工过程质量控制；二是维修工程质量的检查验收。房屋维修工程的质量检验与评定按分项、分部、单位工程三级进行。工程质量可分为合格和优秀两个等级。（３）房屋技术档案资料的管理。房屋技术档案是记录和反映房屋建设、装饰和修缮活动，具有保存价值的房屋技术资料。上一页下一页返回第一节房屋维修管理（４）技术责任制的建立。技术责任制是指房屋管理单位和修缮施工单位根据需要设置总工程师、

7、主任工程师、技术队长等技术岗位，实现技术工作的统一领导和分级管理，形成有效的技术决策管理体系以及以总工程师为首的技术责任制体系。上一页下一页返回第一节房屋维修管理（四）房屋维修质量管理房屋维修质量管理一般包括以下几个方面的内容：（１）建立健全质量监督检查机构，配置专职或兼职质检人员，分级管理，层层负责，并相互协调配合。（２）质量机构和质检人员必须坚持标准，参与编制工程质量的技术措施，并监督实施指导执行操作规程。（３）坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度，对地下工程、隐蔽工程，特别是基础与结构关键部位，一