拿地策略思考.ppt

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1、拿地策略思考房企10种拿地模式随着“白银十年”的到来，供不应求的局面被打破，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。为此，标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。我们梳理出当下主流的10种拿地模式，理清它们各自的优劣和必备资源，试图摸索出适合我司的拿地策略。一、商旅文产业与地产联动模式1、万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的

2、要求订单式建造万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值,拉动消费，提升当地经济水平。基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。2、通过文旅地产带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，借此实现大幅低价拿地。3、万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值。代表企业：万达“文旅”聚势，以“商业”增值提升地块价值文旅商业房地产政府销售收入反哺拉动地块价值拉动

3、经济发展低价优质土地1、进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地2、开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值。3、借助旅游产业发展，开发商场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价。4、在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。代表企业：华侨城旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游成功关键：抓住政府拉动消费、扩大就业、发展文旅商业的需求成功要素：商业、文旅资源和运作能力局限性：成都商业存量较大，此模式仅在周边三四线城市有发展空

4、间二、智慧产业与地产联动模式1、开发科技产业园区，创造和集聚大批高科技企业，将智力资本和创新优势最集中在开发区域，实现区域经济大幅增涨。2、智慧产业与地产联动，对城市产业结构调整起到积极的推动作用，深受地方政府欢迎。因此得到政府在土地、融资和战略合作方面的支持。代表企业：世茂地产产业集聚+智慧应用+新城开发成功关键：顺应中国各地产业升级的战略需求。成功要素：局限性：世茂南京海峡城：世贸与政府签订意向协议，以底价45亿元拿下先期34万平米土地，楼面价仅4000/㎡。三、养老养生产业与地产联动模式1、保利以全产业链的形式进入健康养老产业，打造以“以居家为基础、社区为

5、依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。联合多家权威医学机构打造养老联盟，推出养老服务标准体系和养老护理标准，并推广一地入会多地养老的管理模式，实现资源共享。2、发展养老住宅，并将养老产业与租售结合的地产模式向融合，实现养老和地产联动。一方面，通过适老住宅销售反哺养老产品开发建设以及配套改造；另一方面，产权长期租赁式持有，入住老人通过15年左右的公寓长期租赁，获得产权，如中途老人去世，则获得部分产权变现为资金归还给老人继承人，公寓再重新出售产权。代表企业：保利地产医院+专业养老公司+地产成功关键：掐准了国家对养老产业的大力支持，市场潜力巨大局限性：利润周期长

6、四、产业园区建设与地产联动模式1、以区域产业园区为龙头，借助平台嫁接产业，以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托，打造区域经济发展引擎。2、让当地政府前期零成本零投入，降低地方经济负担，而随着入园企业经营和盈利能力提高，实现财政收入和区域GDP双提升。3、通过这种与政府的协同效应，满足政府政治、经济诉求，反过来让企业获得大量优质低价土地，公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发，形成一体化联动发展模式，实现较低的土地成本。代表企业：华夏幸福“产业新城+X”成功关键：政府前期零投入却可以获得收益。成功要素：招商能力、产业资源局限性：前期投资额大、

7、利润周期长五、第一高楼经济与地产联动模式1、绿地集团在全国各地修建超高层地标建筑，带动当地“摩天经济”的发展，满足地方政府政绩诉求，带动整个区域形象和品质的提升。2、超高层一旦建成，采取售租结合模式，确保2~3年回本；通过政府配送的住宅开发、销售回笼资金，偿还土地款，形成良性循环，获取高额利润。3、地方政府为降低超高层巨大投资风险，配送住宅用地，并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。得地方政府的政策支持并拿到捆绑的住宅用地，大大降低拿地成本，并得到政府在融资方面的支持。代表企业：绿地摩天经济学+地产成功关键：“做政府想做的事”局限性：前期投资额大、成都办公和商

8、业市场供过于求2010年