中国地产企业拿地策略概析

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1、中国地产企业拿地策略概析国六条后，限价、限户型而积土地供应的出现，给发展商在拿地时提出了诸多的要求，尽管新政人军压境,但土地市场活跃依旧。2006年。7月，深圳。宝安屮心区某商业地块以1&8亿元被汕岸新天置业以底价揽获。9月,上海。万科、合生创展、金地等八强暗战浦东花木新民北块,期间,金地报出的59.68亿元人民币的价格令所有人哗然一片。10月，壯茂房地产以总价人民币24.08亿元在江苏常州竞得近90力平米的地块。11月，华润置地以总价人民币15.41亿元抢得上海新江湾城C2地块。而以上资料所显示的土地获取方式棗招、扌1‘1、挂，

2、是目前较为常见的土地获取方式，但不是唯一，与政府合作、企业并购也是获取土地的途径Z—。自1987年，屮国出现第一例土地使用权拉卖以來，中国的上地市场开始边入市场化，而中国地产企业的京地方式也随Z千变万化。19年來，在地产企业拿地这个渠道上，不变的是什么？改变的乂是哪些？从土地M场化的历程到获取土地方式的多样化，我们可以看到发展商拿地的策略虽有不同，但H的和关注点却大同小界。一、中国式土地供应1、土地帀场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在中国土地使用权转让上第一个

3、试吃螃邂的城市。1988年，宪法修正案将“土地使用权町以依照法律的规定转止”纳入宪法中，于是在中国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。1990年，国务院第55号令发布实施了《屮华人民共和国城锁国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中对《宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。2001年4月30日，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称Z为新的土

4、地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本I比纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国冇土地使用权规定》，对国冇土地使用权的招标、扌卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1口起施行。政策的岀台，在于引导和培冇币场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地M场化运作，避免土地供应的暗箱操作和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段來调整发展商通过土地増值的获利空间。在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作

5、、企业并购和招挂打I相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。2、企业拿地三招式行政命令式。政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工商金业改造、经济适用房、基础设施等。资本市场。资本市场中的拿地方式根据渠道不同，乂可分为：A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。这种形式多见丁•海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利，2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。B、土地收购：直接收购获得土

6、地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起來相当于土地成木的10%。C、收购冇土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如力科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场。通过在土地市场进行招标、扪卖、挂牌公开获得土地，这也是H2002年7月以來，曝光率较多、最为常见的-•种拿地方式。回望中国式的土地供应，政策的引导将土地推向市场，以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未來获取土地的主要方式。二、PK：招标、拍卖、

7、挂牌招标。招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装饰装修工程等。在今年的调控新政Z后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用淸一色的招标取代Z前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免扌I'渎场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价"地块出现。而且，在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。挂牌。土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。挂牌是介于招标和扌n卖z间的一种弥补型方式，是-种调剂方式，是对各方关

8、系的一种协调。它有以下三个优势：1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；2、是操作简便，便于开展；3、是冇利于土地冇形市场的形成和运作。拍卖。“中国土地第一拍卖师”陈少湘认为，扪卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速