房地产企业拿地策略与模式分析纲要

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1、房地产企业拿地策略与模式分析房地产企业拿地策略与模式分析目录•概述•房地产开发企业拿地策略与模式研究–行政命令式：划拨或协议出让–土地市场：招标、拍卖、挂牌–资本市场：•投资参股•土地收购•收购有土地的公司•对拥有大量土地的企业进行收购•土地置换•通过合作拥有土地–利用公益事业拿地–利用市政工程拿地–凭借品牌连锁拿地–利用规划方案拿地•知名地产企业拿地策略•中小企业拿地策略研究•土地储备策略2BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业拿地策略与模式分析土地是一个重要的资本，如何获得土地是房地开

2、发商长期发展的一个战略性问题•如何获取资源将是房地产行业未来发展的一个很大的困难或者说挑战!•作为房地产开发商，需要获取的资源包括：土地资源、人力资源、资金资源、品牌资源等。•土地资源是未来最重要的资源。没有土地资源，其它一切将是空谈。•作为房地产开发商，首先任务就是设法获取土地资源，有了土地资源，其它的资源问题都会得到解决。•如何获得土地将是房地开发商长期发展的一个战略性问题。3BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业拿地策略与模式分析国家出台了系列土地政策，加快了土地资源市场化进程，同时

3、管控力度也在加大。主要政策出台时间内容目的意义《中华人民共和国城镇国有土地使用55号令之后，土地转让才得以合法化。权出让和转让暂行条例》1990年这是我国土地制度改革的第一个里程碑（国务院55号令）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商规定》2002年5月9日品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或（国土资源部11号文件）者挂牌方式进行公开交易。2003年8月1日起实施。协议出让最低价不得低《协议出让国有土地使用权规定》于基准价70％；只有一个意向用地者方可协议出2003年6月11日（国土资源部21号文件）让；协议出让结果

4、必须公布；用途变更需经规划部门同意等。《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的从严查处2004年8月31日后仍以历史遗留问题为2004年3月31日通知》（国土资源部、监察部联合发由，采用协议方式出让经营性土地使用权的行为。文71号令）4BestOperationPractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业拿地策略与模式分析国家系列土地政策使房地产企业格局发生重大变化，房地产业逐步进入资本实力和品牌竞争的时代土地收购储备制度靠关系拿“一手地”的开发商和招标拍卖制度的逐渐淡出市场，有实力、有竞争政府

5、对房地实行，使政府能更力的企业能够更加合理地获取土产市场的宏好地垄断土地一级地，得到更好的发展。观调控加强市场，为建立土地有形市场打好基础。招标拍卖挂牌出让制度提高了市场准入门槛。房地产开发企业格局发生重大变化能够进行专业化、规模化生产、招标拍卖挂牌方式把土地价值发挥最大化的房地产出让国有土地使用开发商将会成为市场的主流。土地市场向权提高了政府供地规范化方向的市场化程度，促外地开发商有了平等进入目标发展进规范统一的土地城市市场的机会，为跨地域经营市场的建立和完善。提供了契机。5BestOperationPractices“BringingWorldClas

6、sExecution”房地产企业拿地策略与模式分析拿地策略之：行政命令式•国土资源部11号文件出台以前，通过行政划拨和协议出让土地是早期获取土地的主要方式•11号令出台以后，挂牌、拍卖、招标的方式成为主导，但相当长时间内，协议出让经营性土地的形式仍然存在（以历史遗留问题为借口）。•11号令规定，商业用地或者商业性质的用地基本上应该是用挂牌、拍卖、招标的方式进行。但是，实际上很多复杂的条件，按照55号令和房地产法的规定是不具备招标、挂牌的条件的，政府可以用协议出让的方式来进行。•适用范围：危改拆迁、工商企业改造、经济适用房、基础设施等。BestOperationP

7、ractices“BringingWorldClassExecution”房地产企业拿地策略与模式分析拿地策略之：招标、拍卖、挂牌政策的引导将土地推向市场，市场化的招拍挂已成为当今房地产开发企业获取土地的主要方式拿地模式内容适用范围是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个适用于政府工程建筑项目、集中采购招标，装人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土招标饰装修工程等。相对来说，招标形式可以控制地的使用权，土地使用权出让方评标决标，择地价飙升，进而在一定程度上抑制今后的房价。优而取。是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政发展商在同一起跑线上，是公平的交易。拍卖府

8、的代表者——土地行政主管