不同类型房地产企业拿地策略

《不同类型房地产企业拿地策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、不同类型房地产企业拿地策略中国房地产企业拿地策略汇总分析一、中国式土地供应1、土地市场化中的里程碑1987年12月1日，深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖了8588平米的土地使用权，成为了在屮国土地使用权转让上第一个试吃螃蟹的城市。1988年，宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，于是在小国开始出现了全国性规模的土地使用权转让。同年2月11日，福建福州市第一次国有土地使用权拍卖成功，而上海则通过招标的方式成功出让了土地使用权。1990年，国务院第55号令发布实施了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让桝行条例》，其中对《

2、宪法》中的土地条款进行了修改，土地转让规则得以更加完善。这是我国土地制度改革的第一个里程碑。2001年4月30口，国务院发布了15号文件，其中明确了关于土地经营管理的规定。15号文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，真正的土地市场建设也是从本世纪开始走向规范化、市场化，并形成制度。2002年4月3日，国土资源部通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，对国有土地使用权的招标、拍卖或者挂牌方式作了明确规定，并要求自2002年7月1日起施行。政策的出台，在于引导和培育市场，不断完善土地供应方式及监管机制，推行土地市场化运作，避免土地供应的暗箱操作

3、和发展商囤地等不良行为，为企业提供一个相对公平竞争的市场环境。并通过调控手段來调整发展商通过土地增值的获利空间。在此环境下，要求发展商根据自身情况采取不同的拿地策略，如与政府合作、企业并购和招挂拍相结合，以应对政策的调整，实现预期利润目标。2、企业拿地三招式1.行政命令式。政府在危改及基础设施建设中的建设用地分配，一般通过行政划拨方式，比如危改拆迁、工簡企业改造、经济适用房、基础设施等。资本市场资本市场屮的拿地方式根据渠道不同,又可分为：A、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。这种形式多见

4、于海外基金进入中国市场，比如摩根士丹利,2003年与上海永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”，2004年与天津顺驰合作，共同投资开发。B、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳契税和营业说，这两个加起來相当于土地成本的10%oC、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式不用缴纳契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。3、土地市场。通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，曝光率较多、最为常见的一种拿地方式。回望屮国

5、式的土地供应，政策的引导将土地推向市场,以往依靠政府资源拿地的时代已经过去，市场化的招挂拍将成为未来获取土地的主要方式。二、招标、拍卖、挂牌招标。招标的基本规则是价低者得，更多适用于政府工程建筑项冃、集中采购招标，装饰装修工程等。在今年的调控新政Z后，各主要城市土地的出让方式不约而同地使用清一色的招标取代之前的拍卖或挂牌。这是为了在一定程度上避免拍卖场上企业竞争过于激烈，导致太多的“天价”地块出现。在招标文件中加入了企业资质、规划方案等评分要求，也能够有效平衡单一的地价标准，从而降低实际出让地价。挂牌。土地挂牌，即在一定期限内将土地交易条件在土地交

6、易机构进行公告，并接受交易屮请的行为。挂牌是介于招标和拍卖之间的i种弥补型方式，是一种调剂方式，是对各方关系的一•种协调。它有以下三个优势：1、是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；2、是操作简便，便于开展；3、是有利于土地有形市场的形成和运作。拍卖。拍卖显示了一种市场的透明度，社会反应热烈，交易迅速，竞买人面对面出价。通过拍卖,真正使发展商在同一条起跑线上起跑。而且拍卖竞价轮流递增，有一个公平的平台让开发商定价。从现实的土地市场情况来看，挂牌和拍卖显而易见是地产企业在拿地时使用最多的两种方式。这两种拿地渠道，谁更胜一筹，双方各

7、执一词。三、地产企业土地储备各不同1、开发商拿地时的关注点土地供应判断。（1）土地有效存量：在建项目量、企业的土地储备量；（2）土地潜在供应量：可转性质的工业用地、可拆迁的土地。市场需求研究。（1）市场现状：每年销售量、增长速度；（2）市场潜力：潜在消费有多少、区域产品的同质化状况。资金解决方案。（1）当地融资渠道。（2）基金偏好。从发展商拿地时的关注点来看，已经开始全面关注城市、市场、客户及资金等与土地发展方向等息息相关的因素，拿地前期的研究工作也日趋缜密，将问题聚焦于土地价值判断，理性地根据土地价值进行决策。2、土地价值判断的八个方面因为每一宗

8、土地都有不同的特点、不同的规划、不同的价值，这样更有助于常握开发商的利益点和政府的投资回报要求。（1）发展商很大程度赚的是