房地产主流企业拿地策略及城市投资机会

《房地产主流企业拿地策略及城市投资机会》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载2010年房地产主流企业拿地策略及城市投资机会分析报告全国土地市场形势分析供应增加，市场理性，土地价格稳中有降住宅用地供应量持续增加，地价快速上涨势头得到遏制，土地价格稳中有降，企业拿地良机再现。后期政策重点集中在打击开发企业囤地、实现土地的有效供应。供应计划：完成率偏低，政府面临较大供应压力通过下表可以看出，除了上海一次性推出214万平方米预公告地块以外，其他城市住宅用地实际供应量均在计划的40%以下。一线城市中，广州上半年实际供应量仅为计划的

2、6%，深圳为14%，北京为22%；二线城市供应量明显高于一线城市，但也不足40%。如果供地计划顺利完成，地方政府下半年将面临较大供地压力，土地市场或将出现大规模的集中供地潮。表：重点城市土地供应计划及2010年上半年完成率供应：1-7月住宅用地供应量同比增长超过80%2010年全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。在此背景下，住宅用地供应持续增长，远超去年同期水平。2010年1-7月，全国（100个城市合计，下同）累计供应住宅用地2.44亿平方米，同比增长83%。土地供应量的大幅增加提高了企业拿地的

3、选择空间，为企业扩展土地储备提供了良好的机遇。http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载图：2010年1-7月全国住宅用地月度供应量成交：1-7月住宅用地成交量同比增加近80%2010年1-7月，全国住宅用地共成交1.81亿平方米，同比增长79%。从单月数据来看，4-6月土地市场观望气氛浓厚，成交量逐月下降，但7月住宅用地成交量逐渐回升。7月成交住宅用地2312万平方米，环比增加9%，同比增加14%。3-7月，住宅用地成

4、交面积与同期推出面积的比值由0.9持续下降至0.6，但在7月比值上升至0.8。开发企业审时度势，根据企业发展需要，积极扩充土地储备。图：2010年1-7月住宅用地月度成交量价格：政府调控效果显现，土地价格稳中有降http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载上半年，全国住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。7月全国住宅用地楼面地价为1570元/平方米，较上半年均价低16%，环比下降14%。新政百天

5、之后，住宅用地楼面均价稳中有降，政府土地调控的效果显现。在土地供应量增加、土地价格下降的情况，开发企业应抓住机会有针对性的扩充土地储备。图：2010年1-7月全国住宅用地楼面均价走势溢价：重点城市溢价水平普遍走低，高价地难觅踪影随着土地市场热度的明显下降，主要城市4-6月的住宅用地平均溢价水平逐渐走低。在目前的政策调控和市场环境下，大部分土地基本上以底价或略高于底价成交。值得注意的是，7月住宅用地溢价水平有走高的趋势。对于热点区域的地块，开发企业的积极性仍然较高。表：2010年1-7月重点城市住宅用地溢价率htt

6、p://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载地王：新政后土地市场“地王”难见“地王”频现是土地市场过热的一种表现。2009年下半年和2010年1季度，土地市场频频出现“地王”，北京更是一天出现三个“地王”。新政后，土地市场“地王”难见。据统计，2010年1-7月的地王普遍出现在4月新政前，如总价前十位地块仅一宗出现在新政后（4月27日富力在天津摘得的地块），单价前十位地块除福州四幅综合地块外，均在新政前成交；溢价率前十位地块有7

7、块在新政前成交。表：2010年1-7月全国成交住宅用地总价前十排行榜流拍：新政后一线城市首现流拍，二线城市流拍较为普遍新政过后，土地市场较为理性和谨慎，市场观望气氛浓厚，开发企业拿地的针对性较强，品质较差的地块出现流拍。一线城市北京、广州、深圳均出现住宅用地流拍现象，而在新政前，一线城市住宅用地供不应求。二线城市的流拍更为普遍，中山、合肥、佛山、长沙等城市均出现流拍地块，其中，中山有4宗住宅用地流拍，为7月流拍地块最多的城市。表：2010年1-7月北京土地市场流拍地块一览http://www.fdcsky.net

8、房商网-海量房地产资料下载http://www.fdcsky.net房商网-海量房地产资料下载趋势：下半年商品房市场从“量跌价滞”到“调价促量”，将对土地市场供求产生重大影响从历史数据看量价走势：根据2007年-2008年的市场调整路径，在抑制性政策出台后约一到两个季度，销售面积开始显著下降，再过一到两个季度房价开始下跌。但此次新政力度大、措施严，房价过快上涨的势头已经得