房地产投资拿地分析.ppt

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1、地块价值判断和拿地实操技能讲师：冠仕马如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。一、宏观经济分析与预测2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期。1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象，5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。10-12月：随着一线城

2、市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2016年9月30日北上广深限购限贷政策库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）1、本市户籍限购2套新建商品房2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年社保或个税4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满2年方可再交易。贷款比例：贷款第一

3、套首付要求30%，第二套首付40%2016年房地产市场特征2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回落2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离场2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷静2.5.住房供求空间错配持续加剧近年来政策导向和调控路径房价持续上涨的四大根本性因素2001年加入世贸，中国经济的飞速发展----购买力中国的城市化进程----购买需求人民币超发----价格和价值国际经济形势，特别是金融市场的影响----价格波动的外围因素█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹

4、车----主动█2008年房价下跌：全球金融危机----被动█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价----主动█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存----被动█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷----主动█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性----主动？被动？比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点二、地块投资的开发策略和开发模式131、从投资回收速度看：长线模式和短线模式2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式；4、从地区分布

5、看：区域模式和跨区模式5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和成长模式6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发模式。█课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投资模式是什么？有什么优缺点开发策略和开发模式的选择产业地产开发模式城市运营开发模式特色小镇开发模式特色小镇开发模式特色小镇开发模式三、市场分析和地块评估房地产市场分析的步骤第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域

6、经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的方法区域经济环境分析区域房地产市场分析对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。区域经济环境和

7、市场分析：基本内容数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈区域经济环境分析1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品

8、房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数房地产市场分析的方法区域经济环境和市场分析：基本资料的获得对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。法律特性：