保利地产副总谈拿地策略立项决策

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1、房地产智库.comwww.home8848.com保利房地产副总谈拿地策略余英保利房地产(集团)副总经理，建筑学博士，高级规划师。上个世纪80年代初从西安来到广州华南理工大学，建筑学科班出身，从本科一直攻读到博士，并且担任过建筑工程学院讲师。毕业之后在房地产业和从政两条路中选择从政，1997年至2003年任广州市规划局规划处处长，主抓琶洲会展中心、歌剧院、美术馆、珠江两岸的夜景规划等重点规划。后来到了沈阳市建设委员会做了两年半的副主任，主抓重点项目建设。2006至2007年任沈阳市规划和国土资源局副局长，主管沈阳城市规划。2007年低调转到保利地产，再圆地产梦。8月25

2、日，保利地产发布半年业绩报告，营业收入以及净利润均分别比去年同期增长54%和35%，增长幅度远高于万科同期两成多的增幅。而保利地产今年在全国拿地非常积极，虽然上半年保利销售金额与万科相差近百亿，但是业界人士均认为，保利在近年内有望超过万科坐上中国房地产的头把交椅。记者日前对保利房地产(集团)副总经理余英进行了专访，在长达3个多小时的采访中，余英坦然承认，保利的目标是全国老大，但是保利并不会因此而搞大跃进，而是稳步前进，顺其自然。余英也首次对媒体袒露了其从政府官员转向地产高层的心路历程和目标，同时也分享了其作为一名建筑学专家对于广州城市发展的看法以及私家的房产投资理念。谈

3、拿地小舞台缩手缩脚，怎么演好戏精彩语录：希望广州市政府推出一些大的地块，完整的地块，让开发商演戏的舞台大一点。。南方都市报(下面简称“南都”)：保利今年在国内拿地比较积极，但是在广州动作不多，在上周“8·18”拍地中，保利也参加，但是最终却没有拿，是什么原因？余英：(下面简称“余”)：保利拿地一般喜欢比较大的地，可以建成一个大的、环境好的社区。上周拍卖的地都比较小。南华西地块总建也就4.6万平方米，旁边很多建筑也不拆，说难听点就是见缝插针，这种项目小开发商做挺好。如果是大家伙，我们肯定会拿的？南都：也就是说如果接下来广州有大的地块出让的话，保利也会积极出手？余：对，保利

4、的市场占有率目前是广州市场第一，要保证这个市场占有率，并有发展，大地块还是要拿的。我希望广州市政府推出一些大的地块，完整的地块。让开发商演戏的舞台大一点，你在人群中的小舞台缩手缩脚，怎么演好戏。南都：那最小要多少万平方米的体量你们才会拿？珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com余：那倒没有严格的限制。你看广州今后芳村高尔夫、氮肥厂这些地块出来，我们肯定都很积极。大开发商都有这样的特点，上周拍卖，万科等开发商都没有去，就是地太小了。广东人说大鸡吃小米，除非饿得不行才吃。谈亚运村“从前景看，亚运村肯定是

5、升值的”精彩语录：亚运村目前是为办亚运做准备，今后则是要为办奥运做准备。南都：现在有消息说保利对亚运村项目非常感兴趣，你是如何评估亚运村的前景，在运作上有何困难？余：目前广州剩余的可以开发的大地块并不多，亚运村是广州接下来可以大体量开发的居住新城，目前开发量是80万平方米，后续开发量还有200万平方米。目前是为办亚运做准备，今后则是要为办奥运做准备。华南板块是开发商做配套，但是亚运村政府已经做好了医院、学校、商业街等配套，公路和地铁都有，随着汽车时代的到来，亚运新城将是广州很重要的一个居住区域。从前景来看，亚运村肯定是升值的，北京的亚运村和奥运村都升值了。从操作上来说，

6、这个项目的操作难点是体量大，80万平方米的住宅，大概需要卖3年。一次性付款的话，要压两年的钱，销售压力大，财务成本高。并且拿这个项目的话会影响保利的其他计划，不拿这个项目我们可以拿十个项目。南都：现在的具体进展如何？余：政府还在制定政策，听说有5家发展商有回应政府提出的条件，后面还要等政府公开公平地出让，我们是响应市政府的号召，积极准备和参与。保利目标是全国老大但不会因此而搞大跃进谈地产龙头“在广州多搞几个面包店，就是广州最大的面包连锁”精彩语录：谁第一谁第二并不重要，关键是能否做百年老店。南都：业界和证券人士都非常看好保利的发展前景，认为在近年内有望超过万科坐上中国房

7、地产的第一把交椅。余：媒体所说的赶超万科、拿第一，我觉得并不重要。万科目前是行业老大，自然有值得我们尊重和学习的地方，其实保利要拿第一也很容易，只要我们多招一些人，我们在各个城市再拿一些地就超过它了。珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com不仅我们，就是后面几个发展商要赶超万科都很容易。就像一个开店的一样，在广州多搞几个面包店，就是广州最大的面包连锁。我觉得，关键要考虑企业长远发展、对股东的回报。不要一味考虑规模，而要考虑项目的好坏。南都：但是万科也保持了较为稳定的增