碧桂园拿地策略研究：如何多拿地,拿好地.pdf

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1、如何多拿地，拿好地投资策划中心2017年5月1拿好地，一、碧桂园投资工作简介才能二、项目初判多拿地三、营销如何助力投资，多拿地第一部分碧桂园投资工作简介•碧桂园投资理念1•五大投资方向2•八大拿地方式3•创新投资模式41、投资理念：合法合规，资金安全项目投资核心原则：成就共享＋同心共享规模+利润一二线城市净利润率≥8%限时回正规模+周转净利润率一年内三四五线城市≥10%资金回正成就共享门槛（提醒）1.自有资金年回报率=年回报>30%年化自有资金回报率=净利润/自有资金投入（年化）2.自有资金年回报率=平均年回报>30%3.自有资金年回报率=自有资金+资金组合>

2、30%2、投资方向：五大方向坚定《劳斯莱斯》坚持《劳斯莱斯》标准3线、4线、5线线城市3线、4线、5线线城市深耕《广东项目》深耕《片区》垄断《市场》市、区、县、镇、村市、区、县、镇投资方向布局《周边项目》纵深布局《周边项目》1线、强2线城市1线、强2线城市选择或布局《二线项目》旧改或布局《二线项目》省会、直辖市、计划单列市、强市省会、直辖市、计划单列市、强市收购《成功周边》前置收购《成功周边》垄断市场垄断市场2015年~2016年2017年~方向1：坚持《劳斯莱斯》标准三四五线市场—需求改善型筛选筛选—标准力量品牌-卓越竞争优势-强竞争发挥优势竞争产品-超前没

3、有对手产品议价-强能力产品领先优势系统-发挥自主定价-强市场-缺口身份标志-优市场规模市场劳斯莱斯资源意愿-存在前景持续需求项目区位认同城市地段-佳能力-具备优势生活配套-好10%-利润需求意愿-强盈利6个月-周转合理利润教育水平资金回报最好小学购买能力-有3~5-杠杆优势资源属性-缺品牌“标准化工作”执行学区客户区位形成“系统性优势”产品方向1：《劳斯莱斯》要点真“劳斯莱斯”区位、学区、对手快“快速预售”资金转正、持续为正美“完美展示”目之所及、皆是美好改“改善需求”YJ140、YJ180、YJ260自“自主定价”敢于定价、敢于竞争工“工地开放”有效区隔竞争

4、对手方向2：深耕与垄断战略布局经济结构、人口变量、城市地图、供需关系投资先行小分队、1+1、扫地行动深耕与垄断轻重缓急二线城市（布局）地级市（一城多个）县级市（劳斯莱斯）多种方式条件勾地、招拍挂、合作、小股操盘预销定投大市场敢于投、小市场控制投片区深耕，市场份额10%方向2：《深耕与垄断》要点先“战略”卡位、夺位、占位、固位重“团队”目标、互补、专业、系统优“策略”环境、对手、资源、方案梳“信息”积累、分析、规律、活用选“伙伴”诚信、可靠、互补、阶段精“产品”方案、推敲、借鉴、完善方向3：一线、强二线周边战略布局轨道、高速、临近、小镇布局周边敢于垄断称霸、规模

5、、产品、活路纵深发展先行、预期、半径、通吃碧桂园核心竞争力方向3：《一线、强二线》周边要点独“垄断”不给对手任何机会远“预期”明天会更好大“规模”强者恒强攻“小镇”专注、专业控“产品”总价控制懂“政治”政府方向方向4：选择布局《二线城市》近郊策略发挥优势、避免短板选择布局聚焦客户细分市场、目标客户针对产品客户需求、借鉴创新我们仍有巨大发展空间！方向5：收购《成功项目》周边策略前置信息不对称、持续深耕成功项目标杆借鉴看标杆、逆周期针对产品客户需求、价值分配客户、产品、市场、品牌3、集团8种常见拿地模式一级市场二级市场01直接招拍挂05土地使用权转让02勾地等意向

6、性拿地06股权类合作03一二级联动07联营合作开发04三旧改造08代管代建+品牌输出4、集团对创新投资模式的思考旧城改造产城融合各类小镇持有运营限价保障工业地或工改工轨道交通金融资产PPP模式第二部分项目初判项目初判的四个维度土地如何快速效益风险研判项目市场表象土地市场本质效益风险一、土地维度有利因素不利因素法规手续“看地”……表象规划条件“看地”的内容施工条件地质灾害一、土地维度有利因素销售影响不利因素规划影响法规手续合法合规土地表象……实质规划条件施工影响影响：促进或阻碍施工条件成本影响地质灾害安全影响“看地”的内容“看地”的目的一、土地维度-----看地

7、的内容有利因素景观资源山林、河流、湖泊、海洋、特殊地质、公园、景点……不利因素配套资源医疗、教育、商业、生活、行政办公、交通……法规手续规划条件区位条件距离感、认知度、贫富分区……施工条件地质灾害一、土地维度-----看地的内容有利因素机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石场、矿场……噪声污染噪声污染——不想听到的，严重干扰人们休息、学习和工作的声音不利因素法规手续规划条件施工条件地质灾害一、土地维度-----看地的内容有利因素化工化肥、农药、制药、污水处理、电镀、印染、水泥、钢铁、噪声污染砖窑、陶瓷、屠宰、养猪养殖、水产品加工、制革、垃圾焚烧、垃圾填埋、臭

8、水沟（塘）……不利因素空气污染——各种