焦作明伦商业综合体项目定位研究.pdf

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1、Athesis(dissertation)submittedtoZhengzhouUniversityforthedegreeofMaster(doctor)JiaozuoMinglunCommercialComplexProjectPositioningResearchByGuangtaoWangSupervisor：Prof．WeiminZhuMasterofBusinessAdministration(MBA)BusinessschoolMay201学位论文原创性声明IRillIllllIIIIIIIItllllI＼1929342本人

2、郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。学位论文作者：闩期：年月同学位论文使用授权声明本人在导师指导下完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属郑州大学。根据郑州大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权郑州大学可以将本学位论文的全部或部分编入有关数据

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4、各个业念和业念组合在项目中的位置和比重。本文主要通过以下几个方面来对焦作明伦商业综合体项目进行研究：一是对项目相关业念的研究，此处研究的重点是焦作市目前现存的与明伦项目定位相关的业念及这些业念的微观经营主体的市场调查和分析。通过对商业现状的调查，来分析该业态的商业需求和商业展望，从而为明伦项目此类业态的定位确立业态实体依据。二是对项目外部环境的研究，此处研究的重点是对项目商圈客源的调查分析，通过对商圈客源的生活、工作、消费习性研究和他们对业念和业念组合定位的看法调研来确立明伦项目定位的外部环境依据。三是对项目内部环境的分析，通过对项目的地块

5、基本状况、商圈及周边配套分析和技术经济指标分析来确立明伦项目定位的内部坏境依据。四是对明伦项目进行SWOT分析，通过对项目的优势、劣势、机会和威胁的分析最终来确定明伦项目的定位。本文的结论即最终确定的明伦项目的定位为：(1)业念定位：以购物中心为主体、以餐饮娱乐为重要组成部分，以住宿办公为补充的集多功能服务为一体的一站式大型城市商业综合体。(2)目标市场定位：满足焦作地区各层次消费者需要，是焦作市级主商圈的标志性企业。(3)经营品项定位：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置，按豪布斯卡(HOPSCA)原则，购物类比例为43％，餐饮娱乐

6、类比例为21％，休闲服务类比例为13％，办公住宿类比例为23％。确定明伦项目的定位后，再通过招商中的营销策略和后期的运营策略对该定位进行组织和实施，从而保证项目经营目标的实现。本文通过对市场和项目的调研与分析而确立的项目定位符合焦作商业领域实际情况，具有独特的优势和竞争力，本文对明伦项目的分析和定位方法，对中国中部地区三四线城市同类商业体有一定的借鉴意义。关键词：商业综合体业态及业念组合市场分析项目定位China’SurbanizationmakescommercialrealAbstractprocessandtherealestatei

7、ndustry’Sownstructuralshift，estateespeciallyurbancommercialcomplexbecomestimulatingconsumptionpromotinginvestmentoftheengine．Buildsuccessfulbusinesscomplexthemostcrucialfactorsandhowtoestablishthisprocedureissuitableandcommercialcomplexesofprojectpositioningcorrect．Minglun

8、projectis．jiaozuofirstcommercialcomplexprojects．Minglunprojectpositioningisthroughthemark