商业综合体产品定位研究

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1、产品定位建议Friday,July23,20211报告思路3第一篇公寓2后期概况及建议5第三篇写字楼6第四篇小吃街7第五篇电影院4第二篇酒店1房地产市场概况2东营房地产市场概况一、东营市近5年GDP增长情况近5年来，东营市经济一直保持较高的增长速度，按可变价格计算，2007年GDP约是2003年的3倍，年平均经济增长率近30%。3二、人均收入情况从2003到2007年，东营人均收入增长了0.8倍，年平均增长率为20%，东营人均收入长期在山东省内居于前列。4三、房地产市场发展情况近几年来，东营房地产开发保持较快的增长势头，同期住宅的发展速度远高于其它房地

2、产的发展速度。总量指标增长率比较房地产开发投资63.48亿元51.4%+14.3%住宅投资46.08亿元65.7%施工面积713.26万㎡28.8%+3.4%住宅施工面积620.64万㎡32.2%竣工面积247.40万㎡7.8%+4.4%住宅竣工面积215.04万㎡12.2%商品房销售面积258.14万㎡55.5%--商品房销售额60.49亿元54.7%5四、房地产市场供销情况从2005年到2006年，住宅市场保持70%的销售率，2007年形势一片大好，销售率超过100%，东营房地产市场呈现供销两旺的情况。竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售额（亿元）

3、销售率均价（元）2005235.3161.632.267%19922006229.5166.039.172%23552007247.4258.1460.5104%23436五、东营市发展规划东营市政府在《东营市城市总体规划》(1996～2010)中，确定了“东城向西发展，西城控制三面向东发展，东西城相对集中，整体融汇发展”的城市发展方向。从地理位置上看，本项目距离东营市政府不远，并处于东城靠西部分，并紧邻连接东城城区主要干道黄河路，在东西城对接发展中地段占优。区位图淮河路●银座城市购物广场黄河路东三路胶州路★市政府去西城7六、市场总结东营近几年经济发展

4、迅速，住宅市场供销两旺，西城以城市改造和局部向外扩散为主，东城以集中成片开发为主。西城作为油田行政办公、综合服务、商贸、教育科研文化和生活居住区，是东营市目前重要的经济中心区域。东城作为规划中的市级行政办公、金融、商贸、教育、文化、高新技术产业和生活居住区，市场上升空间较大。由于起步较晚，东城目前仍然存在经济基础薄弱，人口少，第三产业不发达等制约因素，这些问题决定了东城商业市场容量有限、发展速度缓慢等现状。8业态名称面积（㎡）合计（㎡）商业办公底商其它酒店H12000020000写字楼D1800025900写字楼D24500写字楼底商C413400公寓

5、式办公F13300260044800F235002700F3110007000F4100004700小吃街C5、C6、C7、C826002600电影院E160006000合计260040300187003770099300项目待建部分后期规划业态包括酒店、写字楼及底商、公寓式办公楼、小吃街和电影院，合计99300㎡。9后期开发的困难与出路目前，东营市特别是东城的经济发展仍不成熟，经济基础薄弱，人口规模小，市场容量有限；本项目后期待开发量较大，目前尚有近10万平方米建面没有开发，如果全部开发为商业，无论发展哪种业态，市场完全消化需要很长的周期。由于项目这

6、一特点，建议后期开发分两个思路来进行，第一种是考虑改变土地使用年限，整体发展中高档住宅；第二种是分批开发，每批根据市场容量开发一小部分，剩余部分再根据后期的市场情况而定，如无合适的商业业态，项目开发暂时中止。这两种思路各有其优缺点，下面一一分析。10●有利因素：1、鲁商置业及银座品牌知名度高，尊地公司市场操作经验丰富，强强联合可保证项目销售顺利；2、银座商城开业后，项目周边配套齐全，交通方便，地段位置较好；3、目前东营中高档住宅市场发展迅速，需求旺盛，销售压力较小；4、中高档住宅利润空间较大。●不利因素：1、土地使用权用途改变手续复杂，难度较大；2、需

7、要补交土地款，开发成本提高。通过比较，可以看出，如能改变土地使用性质，将商业用地发展成为住宅用地，项目后期面临的困难将迎刃而解，且能为企业将来发展带来丰厚的回报，但难度较大，能否实现目前还是个未知数。改变土地使用性质利弊11●有利因素：1、每期开发资金投入少，风险小；2、随着时间推移，土地价值逐渐提升。●不利因素：1、普通商业市场规模有限，市场发展缓慢，开发周期长；2、随着时间推移，可供开发选择的商业业态面逐渐变窄，最终会遇到市场容量小无法开发的问题，土地有可能闲置。通过比较，可以看出，如继续开发传统形式的商业，将来会遇到市场容量的瓶颈问题，越往后项目

8、面临的困难越大，必须在产品形态上有所突破。分期商业开发的利弊12新型业态的选择目前，在不能更改