商业地产项目的定位研究.pdf

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1、商业地产项目的定位研究赵茹，宋丽伟(河南省建筑设计研究院有限公司，河南郑州450014)摘要：本文的研究方法采取了理论与实际相结合，定性分析和定量分析，理论分析与实证分析方法等综合方法。首先，本文阐述了定位理论的定义和基本原理，涉及到商业运作的很多方面，本文重点甄选了和商业地产定位有关的，并切合其特点的理论进行着重论述。关键词：定位；商业地产；市场；商圈中图分类号：F293．3文献标识码：A文章编号：1672—4011【2011)02—0212一03Thep碱ti仰r雠盯chofco删merciaIpmpe啊ZHAozk．soNGU眦i(孤ArcJl讧咖捌脑咖口，ldR

2、嘲眦Jl‰tf船co．，上埘旷胁啪pMince，纨，lgzb“450014，C肠ln)Abstlmct：1kre!娜陀hmethodad叩t怕ac锄bi咂ti∞0ftlIeory锄dp腿cdce，qIl止tative锄dqtl蚰titative锄8lysis，nleo-他ticalanaly8i8andempirical鲫aly8ismethods，inte伊atedap-pro∞h．Fi璐tofall，inthep印erthede6撕d∞oflocationtheory锄db∞icprincipk，invol“ngm蚰y鹪pects“b惦in鹤8ope脚矗or嵋，th

3、e能lcctionoftIli8f如u8姐dp∞试oningtI地commer{ci且l剃estate，锄dwi出fllechr∞t“stic80f出etheor)，f如u8es∞．Keywords：【ocation；CommercialRealEs诅te；Markct；sh叩p咄Di8trict1现阶段我国商业地产的特点和趋势(1)房地产投资的侧重点向商业地产转移。商业地产可以在一定程度上规避政府对于住房地产的调控政策，同时开发商通过商业地产的开发和商业运营，可实现商业地产本身之外更大的商业价值，从而降低投资风险并增加利润，同时我国快速的城市扩张带动了对商业地产的刚性

4、需求。商业地产是开发商未来几年的发展战略重点。(2)新行业涉足商业房地产。其他行业的企业进军商业房地产，对商业房地产的推动作用巨大。这些企业资金相对比较充裕，并且以商业用地为主，建成后可自用，对于当今股市的高风险，投资类产品相对不足的情况下，商业地产显然是实现保值增值的一种良好投资。(3)集团化开发，连锁经营将成主流。随着大型房企的战略性转型，进人商业地产已成必然，其标志是大公司都会明确或者调高各自持有资产，组建自己的商业地产专门的投资与运营管理机构，商业地产的集团化开发和连锁经营将会成为开发的主流。(4)商业地产向多样化和多元化发展。商业地产多元化的发展除了购物中心、

5、大型的商场、店铺之外，还有其他的物流、配送中心等。另外，区域特色商街成为未来开发热点，社区型、邻里型商业地产有很大潜力。(5)商业地产开发和城市规划紧密结合。随着商业地产在经济发展中的地位越来越重要，政府意识到并开始组织针对城市规划而配套的商业地产投资开发的管控和引导。全国范围内商业网点规划的推进。对传统批发市场的改造作者简介：赵结(1979一)．男．国家一级注册建筑师，工程师．主要从事方案及施工图设计。加速，也形成了商业地产需求的一股新动力。2商业地产项目商圈的划分方法(1)按距离划分。按不同圈层内的消费人数和消费量的变化，确定商圈类型。商圈分为三个等级：第一个等级是

6、中心商圈，这个商圈半径1km左右，在这个范围内有50～70％的人流需要光临拟开发的商业地产(购物中心)，而这个入口密度是最高，消费的单价也最高，而且与其它商场圈很少发生重迭，商圈里面的顾客就是以本商场为消费场所；第二个是扩展商圈，一般在3—4km，约有15—20％的人流是从这个次级商圈购物的，他们有其它的购物中心可以选择，而对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态；第三个是外围商圈，辐射半径在7km左右，他们占这个商业地产项目大概10％左右的人流，在这个商圈里面的人有很多别的购物中心可以选择，外围商圈需要去吸引消费者前来，一般情况下只有大型

7、百货商场、专业店具备这样的辐射能力。(2)按里程划分。商业地产选址时还应考虑的两个重要因素，即顾客是否容易到达和商业项目的位置和消费群体是否产生聚集效应。现代社会，消费便利性对于生活品质的影响很大，这就是为何设在郊区的商业区由于交通不便，很难聚集人气。可以用交通工具和所用的里程来划分商圈，同时也受购物习惯和道路情况的影响(见表1)裹l不同交通工具到达项目所需里程商圈类型交通工具里程(km)徒步l中心商圈骑自行车1—3开车3—5徒步l～2扩展商圈骑自行车3_5开车5—8外围商圈开车8一lO(3)按吸引力划分。前面已经论述了雷利法则：具有零售