商业地产定位研究方法

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1、商业地产定位研究研究背景   北京某大型房地产公司为开发××项目，委托我公司进行该地产项目的市场研究工作。希望通过本次研究，实现项目档次定位、目标群体定位、业态组合比例建议和租售价格定位四个目的。   研究体系研究结论     综合考虑该地区商圈地理、人文、商业特性，最大限度区别与该商圈内现有商业零售模式，建立起真正适合该地区需求及未来发展的具有自身特色的商业表现形式。建议本项目以特色餐饮为主题化的业种配置，兼具精品购物及服务功能为一体的中档偏高购物中心为定位。Outlests主题规划研究背景   ××公司在北京西南四环规划的大型商业项目分为A/B两个区域，B区的设想是以Outlets为

2、主题进行购物中心的规划。   本次调研主要围绕B区定位展开,目的是为了探索项目以Outlets为主题的可行性及机会点。若可行，则确定项目Outlets的定位及目标客群及辅助业态规划；若不可行，则寻找新的项目的定位主体、目标群体业态规划建议。   研究结构 研究设计分类研究对象调查方式调查安排商圈调查商圈人口调查/在建楼盘统计/近店商圈公共资源分布普查/二手数据/客群反推在近店商圈范围内进行普查，有效问卷412份商圈消费者座谈会焦点小组访谈近店区域2组消费者商圈企事业单位访谈深度访谈20家企事业单位消费者调查抽样分为固定居民与流动消费者两个层面，样本数量为2212份商业调查燕莎—竞争者调查

3、实地调查/客流、客单监测一周中的四天（两个工作日，两个周末）顾客特征及消费习惯调查店端拦截持续两周，样本规划891份目标竞争者抽样调查抽取时间3天；每店250份问卷天津新项目商圈深度研究研究背景   某大型房地产公司为探索天津商业市场环境、开拓新的增长空间，曾委托我公司进行天津商业地产项目的初步市场研究工作。作为后续研究，该公司于2004年11月再次委托我公司进行天津新项目的商圈深度研究。   本次研究将通过分析天津整体经济环境、了解目标区域商业发展状况、城市未来规划方向及政策，重点研究典型商业、消费者消费水平及消费习惯，对市场进行全面的可行性分析研究，并为市场定位提供依据。   研究体

4、系研究方法   宏观经济环境：以统计局公布数据为主，结合政府文件，访谈内容作为间接验证。   重点商业调查：通过官方数据以及访谈和观察等实地调查方式获取数据，并以定性、定量相结合的方式进行研究。   消费者研究：针对不同潜在消费群体，采用拦截访问、入户访问等调查方法。   研究成果   目标顾客：通过调查发现客群内以25-45岁最具消费拉动力，因此建议目标顾客以25-45岁为核心客群，兼顾其他消费层次需求，形成对全客层的拉动式影响。   购物中心业态规划建议：各层次群体对未来商业项目的期望均以大卖场、百货店为最高期望，不同层次顾客对其它业态的期望也有所不同，在商品及服务规划时应以主力客群

5、25-45岁的需求为主进行。   初步测度购物中心营业额水平：首先推测顾客数，其次推测顾客花费，再次依据平效数据估测面积规模。家居建材店调研项目研究背景   某大型家具建材集团为了更好地拓展北京市场，2005年3月特别委托我公司展开此调查研究。如下图所示，零售业的核心是零售顾客、竞争对手和他们所处的环境。本项研究将围绕这些关键问题展开研究，通过对城市市场环境、潜在顾客状况、竞争对手状况及其它影响因素的调查分析，测度北京市的装饰建材市场容量、建议百安居在京的开店区域等。   研究结构 研究方法   根据新城市调研项目的特点，本报告主要采用定量与定性相结合的分析方法分析研究。定性部分资料主要

6、来源于实地调查与二手资料。其中，二手资料主要采集自《北京市统计年鉴》、北京市分区统计年鉴、规划委公布文件、城市建筑家居行业文件等相关资料；定量部分资料主要来源于北京的实地访问。访问方法：本项目采用了两种访问方法入户访问与拦访访问，其中入户访问主要用于对消费者的总体了解，拦访访问主要用于对建材超市的具体调查。   样本总量：入户访问有效样本量为804份；拦访访问共计访问样本为1002份（6家店铺）该项目位于某消费能力极强的城市，人口约２５０万．项目占地５万平方米，地上建筑面积２万平方米，其余为空地，有足够的停车空间．该建筑是一个正方体，高度为１２米，长约２００米，宽约１００米，钢结构，原本

7、是个厂房．项目位置位于城市的副中心，周边是工厂和物流公司＼专业市场等，居民住宅较老旧，主要聚集的是消费力不强的外来人口．交通还算便利，离市中心最繁华的地段约１５分钟车程．　　现开发商打算自己经营或者分割出租，目的只有一个，回报越高越好．有大型娱乐场所谈过，单价只能出到２０元／平方米／月，与开发商的期望值相去甚远．也考虑过专业市场，运动馆等，但没有定案．　　假如你是这个项目的负责人，你想怎么做？如何运做能使收益最高？可以开发商自己投入