商业地产调研与定位.pdf

《商业地产调研与定位.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、集团专业市场部：刘远市场调研定位调研与定位意义与必要性(要清楚的知道调研的目的)商业地产实现五方共赢（和则共赢）终端消投资者费者经营者开发商营运商•历史沿革•地块周边路网•政治人文•地块四至•经济•人流车流状况•人口•临近商业经营售价、租金状况•产业6.地块研究•辐射人口1.宏观资料•房地产板块研究•功能分区•开发商调查•城市发展历程及方向•消费者调查•人口分布状况•经营者调查•土地供应状况5.开发商、消费者、2.城市规划研•投资者调查•重大交通和市政设施经营者、投资者商业市调究•商业网点规划模块结构•竞争项目分布状

2、况•城市商圈划分•竞争项目物业状况调查•商圈交通范围调查•竞争项目经营状况调查•商业体量、业态调查•竞争项目销售状况调查3.城市商圈调•商业租金售价状况调查4.竞争项目调查•竞争项目营销情况调查查•代表性商业调查1，2部分主要以文献等二手资料为主，3~6部分主要以实地调研的一手资料为主，此次文件以探讨3~6部分的调研方法为主1城市结构扫描2地块研究3问卷调查4相关测试（人流、车流、提袋率等）5商业体量/业态/租金等调查6在营/在售/待售项目调查7业内人士访谈1城市结构扫描城市道路体系框架城市商圈划分重大设施分布【目的

3、】建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待项目与其他区域距离关系建项目的城市坐标城市扫描【工具】重点项目坐标汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本【人员】市调全体人员【方法】a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离；b.拍照——广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等【成果】分布图a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.在

4、营/在售/待建项目分布图2地块研究地块自然和人文资源【目的】地块高差项目四至选点拍照：建立对地块条件的全方位认识，明确地拆迁/工程进展情况块与道路/城市的关系，项目面临的工程654周边道路基本资料环境3【工具】2临近商业租金状况7照相机、笔和笔记本、秒表、计数器道路人流车流状况（方【人员】18法见“测试”部分）市调全体人员未来项目规划前景【方法】1点四至：a.选点拍照，b.访谈（经营者）北东【成果】a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块周边道路商业价值分析图，d.地块周边道路分析图西南3问卷调查消费者问卷调查

5、投资者/经营者问卷调查意向、承受能力、【调查问卷式样】行业动向问卷形式——采用“问卷测试”的方式，内容简单明了，已选择题形式出现，同时将自己希望预期的问题加重点说明一对一调查——采用“深度访谈”的方式，即以问卷为基础进行发散式访谈，保证问卷的填写的内容是访谈人最想了解的相关信息【样本选取原则】街头拦截样本选取原则——采用“定数法”选取样本，即选择一个固定点，间隔相同人数（如5人）进行拦截，如果拦截不成功，继续转入下一个间隔单元拦截小组访谈样本选取原则——保证样本覆盖范围广度与深度，选取标准必须保证有：一次置业/投资和多次置

6、业/投资、本区域和周边区域、投资和自营、不同职业来源（白领、公务员、银行电信系统、私营业主、教师等)等相关测试（人流、4车流等）人流量测试成交率测试【目的】性别比测试通过人流量及人流结构的区域比较来确定各商圈的属性、业态组合、品牌组合、坪捕捉率测试效、市场饱和度、购买能力车流测试【工具】计数器、笔记本【人员】项目组人员（可有其它人员协助）【方法】a.选点计数b.共测三次，在不同时段进行，以五分钟人流为一个计量单位，两次之间间隔5分钟【成果】a.地块价值分析图b.人流分布图c.提袋率比较d.性别比例e.捕捉率F.坪效

7、分析g.市场空间预测商业体量/业态/租5金等调查集中商业体量调查商业街体量、业态调查【目的】租金调查对比各商圈商业体量、业态结构以及租金水平来确立项目所在商圈的商业地位【工具】笔记本、照相机/摄像机【人员】项目组成员（可有协助人员参与）【方法】集中商业——观察法（柱距、层数）、商业街——扫街（开间、进深、业态）、租金——选点访谈【成果】a.商圈商业体量对比b.商圈业态结构分析c.租金等高线d.项目机会e.未来项目经济指标设想表6：业种统计表业种道路1道路2道路3……商圈1商圈2商圈3……服装鞋帽箱包生活配套餐饮3C家电休闲娱

8、乐五金建材建材汽配产业小商品家具家居其它合计在营/在售/待6售项目调查在营项目调研表9.在营商业项目调研表在售项目调研【目的】基本信息（观察法）:待售项目调研分析现有在营项目优劣势，总建筑面积标准层面积层数层高柱距单层扶梯数实现本项目特色定位主通道宽度辅通道宽度车位数【工具】规划设计：外部