项目拿地前期的主要工作(前期手续).doc

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拿地前期的主要工作一、地块的信息收集、初步调研1、地块信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标、地质条件，特别是区域控规和地块规划指标，主要了解以下内容①土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；②容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、日照间距标准、车位配比等要求；③基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；④基础设施用地的控制界线、各类绿地范围的控制线、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线、地表水体保护和控制的地域界线等“四线”及控制要求。2、了解地块价格、回迁情况、货币安置单价、回迁时间、货币安置支付时间、项目贷款。3、初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手、当地近五年备案情况（住宅、商业）、银行放款情况。根据以上信息收集和初步调研，形成书面的地块调研表。二、目标地块分析研讨① 对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合；②根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态；③确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点；三、项目预案实施；　内容要求：　①项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标；　②市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等；四、项目预案研讨；　内容要求：　①对项目预案成果进行分析研讨，结合市调结论，调整规划预案；　②确定项目分期原则；　③确定项目切入点和推盘进度；　④确定项目销售及价格策略；五、编制汇报材料；　内容要求：　项目专题报告：项目区域介绍、目标地块介绍、项目分析、市场调查报告、项目定位及目标客户、项目规划预案、项目经济测算；六、向董事会汇报：形成项目专题报告，最终确定该项目的可行性。