太原项目前期拿地研究分析

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1、太原项目前期拿地研究分析太原项目前期拿地研究分析目录3项目主要经济技术指标4方案一：XX商业部分毛利润率0,且XX商业部分的投资完全自身承担4一、XX进驻情况下项目整体规划指标（容积率31>.5）5二、XX进驻情况下项目开发周期安排6三、XX商业经济测算（XX商业部分毛利润为0）61、售价测算（土地450万/亩，XX商业部分毛利润为0）72、XX商业（XX商业部分毛利润为0）地价敏感性分析8四、项目整体经济测算（容积率3.5，XX商业部分毛利润0）81、成本收益测算（容积率3.5，地价450万元/亩，XX商业部分毛利润0）92、现金流量表（容积率3.5，地价

2、450万/亩，XX商业部分毛利润0）103、地价竞拍建议（容积率3.5，XX商业部分毛利润0，测算不含XX方）11五、容积率突破至4的经济测算（XX商业部分毛利润0）111、容积率为4的项目整体规划指标112、容积率为4的成本收益测算（地价450万/亩，XX商业部分毛利润0）133、容积率为4的现金流量表（地价450万/亩，XX商业部分毛利润0）144、容积率为4地价竞拍建议（XX商业部分毛利润0，测算不含XX方）14方案二：XX商业部分毛利润率15%,且XX商业部分的投资完全自身承担14一、XX商业经济测算141、售价测算（XX商业部分毛利润15%）162

3、、XX商业（XX商业部分毛利润15%）地价敏感性分析16二、项目整体经济测算（容积率3.5，XX商业部分毛利润15%）161、成本收益测算（容积率3.5，地价450万/亩，XX商业部分毛利润15%）182、现金流量表（容积率3.5，地价450万/亩，XX商业部分毛利润15%）193、地价竞拍建议（容积率3.5，XX商业部分毛利润15%，测算不含XX方）19三、容积率突破至4的经济测算（XX商业部分毛利润15%）19１、容积率为4的成本收益测算（地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%）212、容积率为4的现金流量表（地价450万/亩、XX商业部分毛利润15

4、%）223、容积率为4地价竞拍建议（XX商业部分毛利润为15%，测算不含XX方）22方案三：XX不进驻22一、XX不进驻情况下项目整体规划指标24二、项目整体经济测算(容积率3.5，XX不进驻)241、成本收益测算(容积率3.5、地价450万/亩，XX不进驻)252、现金流量表(容积率3.5、地价450万/亩，XX不进驻)263、地价竞拍建议（容积率3.5，XX不进驻）26三、容积率突破至4的经济测算(XX不进驻)261、容积率为4的项目整体规划指标272、容积率为4的成本收益测算（地价450万/亩，XX不进驻）293、容积率为4的现金流量表（地价450万/

5、亩，XX不进驻）304、容积率为4地价竞拍建议（XX不进驻）31综合建议项目主要经济技术指标根据太原市国土资源局公布的地块资料：地块出让面积92563.77平方米(138.85亩)，其中商业分摊37025.51平方米，占40%，住宅分摊55538.26平方米，占60%；容积率不大于3.5；建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；规划性质为居住用地（含配套设施），可兼容公共设施用地，地块公建建筑面积占总建筑面积的比例为40%，沿并州路应适当布置市级公建；根据项目实际情况，建议把项目东面中部二层楼房所在地块一起收购，初步测算其占地面积约1600平方米(2.4亩

6、)，因此项目总占地面积为：92563.77+1600=94163.77平方米(141.25亩)方案一：XX商业部分毛利润率0,且XX商业部分的投资完全自身承担一、XX进驻情况下项目整体规划指标（容积率3.5）根据沟通情况，XX需要10万平方米集中商业，在此基础上项目物业类型配比整体计算如下：序号物业形态容积率用地面积用地面积比例建筑面积建筑面积比例层高平均层数高度建筑占地面积建筑密度1住宅3.065691960.45%17421352.86%3267867017.12%2公寓——————4400013.35%32266——0.00%3商业XX2.992564

7、19><>39.55%10000033.79%—6—1666723.73%街铺1160311360256804合计3.594164100%329573100%————2904830.85%5地下室约75200平方米，其中XX商业36000平方米，小区住宅、公寓<>39200平方米商业共111360平方米，其中XX所需10万平方米，沿街商铺11360平方米。XX占地38.46亩，约合25641㎡，覆盖率65%，建筑面积10万平方米根据市场调研和项目实际情况，排除了写字楼与酒店两种物业形态；目前商业的建筑面积比例为33.79%，还没有达到公建比例40%的要求，把

8、公寓也计算在公建范围内则可以满足40%的要求；公寓布