拿地的十六种模式问题研究

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1、拿地的十六种模式问题研究一、招拍挂土地闲置费问题国税发【2009】31号第二十七条规定，土地闲置费计入开发产品计税成本支出。国税函【2010】220号规定，土地增值税清算时，逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。契税问题财税【2004】134号规定，计税价格为承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益。国税函【2009】603号规定，对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。解读为：前期拆迁安置等一级开发费用属于计税依据。即凡是与取得土地使用权有关的支出都属于契税的计税依据。拿地主体问题签订框架协议的可以是母公司，但

2、是签订最后协议一定要是项目公司，否则土地再转到项目公司，税费很严重。返还的土地出让金问题计企业所得税时，企业取得的专项用途财政性资金需同时符合以下条件在计算所得额时可从总额中扣除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。财税【2009】87号、财税【2011】70号。财税2009151号文：补充财税200987号文中，拨付文件中的“专项用途”，必须是国务院财政、税务主管部门规定并经国务院批准的，地方政府规定专项用途的财政性资金不能适用该文

3、。以地补路问题一、不是招拍挂创造招拍挂第一步国家将土地收储国税发【1993】149号规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。国税函【2008】277号规定，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。国税函【2009】520号规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向

4、原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。国税函【2009】118号规定，第二步国家二次招拍挂支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付。招拍挂方式出让土地，可以争取定向挂牌，但政府不会承诺企业一定可取的土地。第三步如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，将利润分走后将企业股权留给国有企业。用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条

5、第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。一、购买转让土地（一）营业税差额征税财税【2003】16号第三条第（二十）项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2、转让

6、已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。国税函[2005]83号第三条规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第(二十)项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。（二）卖地的土地增值税1、直接卖地国税函发【1995】110号第六条第（一）项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许

7、扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。2、生地变熟地转让国税函发【1995】110号第六条第（二）项规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。3、卖在建项目4、不更名，实际卖项目国税函【2007】645号规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论