太原项目前期市场研究和初步定位

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1、太原项目前期市场研究和初步定位2007年5月3日1技术路线图第一阶段项目发展方向确定项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发商目标要求项目发展方向市场大势分析项目机会分析2技术路线图第二阶段物业发展建议物业发展建议项目总体规划建议项目园林设计建议项目配套设计建议项目单体设计建议物业排布交通组织区隔组团设计功能布局户型建议建筑风格和立面建议3项目提纲－－市场大势分析项目总体发展战略城市比较研究总体市场分析总体发展趋势研判市场扫描本体资源分析项目占位开发

2、商目标要求项目发展方向市场大势分析项目机会分析4不经比较的数据是没有概念的5初步比较－沿着时间序列通过以上的比较，我们常能看到这样的结论：××市房地产投资逐年递增，年增幅达**%商品房销售价格平稳增长市场稳步发展。。。。。。6初步比较－沿着时间序列以上的比较，我们常能得出这样的结论：××市房地产投资05年销售增速明显超过竣工量增速，市场需求旺盛商品房销售价格平稳增长市场稳步发展。。。。。。7城市规模和经济总量比较结论：在“中部七市”中，太原市人口规模均中GDP总量最低，低于平均值50%，总量处于劣

3、势人均GDP仍无竞争力04年城镇人均可支配收入居中，结合总量较低，说明农业人口比例偏高并经济水平较低8城市用地比较结论：太原市总居住用地面积、人均居住用地面积明显低于平均水平受地理条件限制（三面环山），城市发展空间最小9城市辐射力研究2004年太原郑州武汉长沙南昌西安石家庄主要产业能源、冶金商贸、物流制造业制造业制造业旅游业医药、农业城市群规划名称大太原经济圈中原城市群武汉城市圈长株潭城市群昌九工业走廊关中城市群京津冀城市群－－城市数量2市3县9市9市3市2市5县5市8市－－面积（平方公里）236

4、41.7558745.257702809620543.3655395220800－－人口（万人）1395.5390030001453.61829.7721897540－－GDP（亿元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.4210城市辐射力研究结论：在“中部七市”中，太原市所在城市圈人口和产值规模最低，低于平均水平40%以上城市所在区域购买力最低所在山西省北部临北京、晋南邻郑州、晋西邻西安，这些城市吸引力均明显优于太原，房地产客户－－尤其是高端

5、客户，必受到严重分流其它说明：郑州所受洛阳一定冲击，所在群城市化率最高（河南拥有全国最大城市群）石家庄所在京津冀城市群，属从属地位，其它城市均为核心城市11投资：不仅起点低，而且增速慢1206年：“百花开罢我花杀”13虽供不应求，06年“紧俏度”逆市下降03年，供过于求；04需求放量；05平稳热销，06销售再度提速14低储备低开发低竣工低销售15高开低走和低开高走价格高位启动，提升缓慢，目前价格水平居中游偏上16数据太原特点：三低一高供需总量：低总量，低增长投资、竣工量、销售量均远低于类比城市投资

6、、竣工、销售的增速更低于类比城市06年销售竣工比（“紧俏度”）下降，低于平均水平价格：高位启动，低速增长高位启动，高开平走（03年价格高于其它城市50%以上）价格增速远低于类比城市，05年住宅价格已被两个城市超越17重要问题由此继续引出问题，如果假设成立必造成供不应求，价格高速上涨。而事实却有问题2的存在！问题1：城市规模人口相当，为什么供应、销售量仅为对比城市的1/3—1/5?假设：城市规划限制、土地限制影响供应，考察指标：城市（人均）居住用地低、购置（开发）土地面积18重要问题问题2：为什么在

7、价格“涨声一片”中不升反降？假设：价格起点过高－－高位启动和加速缓慢的原因探索：城市用地少，土地供应紧张，价位较高（地价占房价约35%），利益驱动；市场启动与能源经济新一轮启动同步，太原市场启动时针对了高收入者而非中高收入者；北京、西安、郑州对高端客户的分流；用地紧张导致规划空间小，影响项目品质，从而导致产品竞争力下降，价格上涨空间受限19引申问题：中低端客户出处何在？城中村“小产权”、“无产权”项目的火爆销售“自建房”、“联建房”对商品房的冲击－－实际的供销数据要远高于统计所能体现的数据榆次的房

8、子近50%被太原客户买走20市场向何处去05-06消化了历年“空置”面积，进入07年，已呈现无房可卖的局面06年住宅价格再次提速，预计07年以以后仍平稳增长（后市供应以郊区大盘为主）供应销售总量放大，城中村、南部郊区及滨河带是重点发展方向，大盘增多，大盘效应体现21总体市场分析----供给特征滨河带城南城北板块发展顺序城北－－城南／滨河板块发展空间滨河／城南－－城北板块格局业已形成，城北板块潜在供给很少，未来的竞争将会滨河板块与城南板块之间展开板块格局22总体市场分析-----供给