沉阳综合项目前期市场研究及定位(VII)

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1、3.0商业市场3.1商业供应根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等。虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.29

2、5平米水平。虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。图3.1：商业比例图3.0商业市场3.2商圈分布由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批

3、发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。图3.2：商圈分布图五里河北站太原街本项目中街铁西北行市级商圈区域商圈社区型商圈3.0商业市场表3.1：商圈主要特征商圈名称商圈地位位置现有百货购物中心（平米）

4、主要特征太原街市级商圈和平区391,400以中华路和太原街为主；成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街市级商圈沈河区大东区439,000以中街步行街和小东路为主；成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，

5、类似于北京的西单。北站区域型商圈沈河区和平区91,000依托于北站的商务办公区得到发展；并不是成熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河区域型商圈和平区沈河区15,000依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；主要吸纳南部的购物需求；北行社区型商圈皇姑区30

6、,000主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；由于区域商务和居住氛围发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西社区型商圈铁西区45,000主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。3.0商业市场3.2.1中街商圈中街商业主要分布在中街－小东路两侧，分为东段、中段、西段。中段和东段以临街

7、品牌店和百货、购物中心为主，商业氛围浓厚；西端以服装小商品市场和珠宝首饰店为主，有较多烂尾楼和待拆迁的平房，商业氛围差。中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心70.8％，其余为超市、电器、服装小商品市场。在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌

8、和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的